不動産の共有相続のリスクとは？メリット・デメリットと注意点を行政書士が解説！

「不動産の共有相続はデメリットが多いと聞いているが、その理由を知りたい」
「複数の相続人で不動産を相続しようと考えているが、どのようなトラブルが起きやすい？」
「不動産を共有で相続しそうだが、その他の相続方法はあるのか」

不動産を相続する際には、「共有相続」と呼ばれる状態で相続する方法があります。

しかし、1つの不動産を複数人の相続人で相続する共有相続には、デメリットが多く相続トラブルにつながりやすいため注意が必要です。

この記事では横浜市で相続手続きをサポートしている長岡行政書士事務所として、不動産の共有相続のメリット・デメリットを紹介しつつ、知っておきべきリスクやよくあるトラブル、解決方法を解説します。不動産相続方法に悩んでいる方は、ぜひ参考にしてください。

不動産の共有相続とはどのような状態？

まずは不動産の共有相続とはどのような状態なのか知っておきましょう。

不動産の共有相続は、わかりやすく言うと「1つの不動産を複数人で相続すること」を意味します。

たとえば、被相続人がマイホームを遺し、相続人には妻と1人の子が居る場合は、2人でマイホームの所有権を分けていることになります。

前提知識として、複数人の相続人がおり、さらに遺言書が無く、遺産分割協議もまとまっていない場合には、被相続人（亡くなった方）の財産は相続の開始後にいったん遺産共有財産の状態となります。

現金や預貯金、車などの動産、そして債務も相続人で共有している状態です。

土地や建物などの不動産も、共有で相続している状態になるのです。

相続人が生前に遺言書を遺している場合は、遺言書に沿って相続手続きが進むため、共有状態は早期に解消されるでしょう。

しかし遺言書が無く、複数の相続人がいる場合は遺産分割協議を行い、誰がどの財産を引き継いでいくのか決める必要があります。この遺産分割方法が決まらないと、共有状態が継続されます。

複数の相続人がいても法定相続分どおりに相続する場合は、遺産分割協議書の作成は不要ですが、不動産が共有状態で分割されたままとなるため注意が必要です。

なお、不動産を共有すると言っても、現金のように建物を分割することはできません。

そのため不動産の共有状態とは、所有権を分割していることになるのです。複数人の相続人で所有権を分割する場合、それぞれが共有持分を取得している状態となります。

共有持分とは、1つの不動産の所有権を分割する場合、それぞれの所有者が持つ所有権の割合のことです。

不動産を共有相続するメリット

不動産を共有相続する、つまりは共同名義にするメリットとしては、次のような要素が挙げられます。

• 相続人の間に不公平感が生じづらい
• 不動産からの収入を分配できる

基本的に不動産の共有相続は推奨されませんが、このようなメリットがあることは知識として知っておきましょう。（ただし後述するデメリットのほうが大きいです）

相続人の間に不公平感が生じづらい

不動産を相続人同士が共同名義にすれば、誰か一人のものにするよりは、気持ちの問題として不公平感が生じづらいでしょう。

たとえば相続財産がマイホームだけという場合には、不公平感をなくすために、共同相続したいと考えている方もいるかもしれません。（ただし換価分割や代償分割など、共同相続以外にも不公平を是正する方法は存在します）

不動産からの収入を分配できる

アパートなど収益不動産を共同相続するのであれば、そこから生まれる収益を相続人それぞれに分配することも可能です。

不動産を共有相続するデメリットやリスク

メリットといえる要素もある不動産の共同相続ですが、次のように多数のデメリットがあるため注意が必要です。

• 売却や修繕時などは共有者全員の同意が必要
• 賃貸化にも過半数の同意が必要
• 共有者が亡くなるとさらに共有者が増えてしまう
• 空き家など不動産トラブルになりやすい

それぞれ詳しく解説します。

売却や修繕時などは共有者全員の同意が必要

1つの建物や土地を共有相続するときや売却をしたい場合や修繕をしたい場合なども、共有者全員の同意が必要となります。

建物の安全を守るなどの、簡易的な修繕は同意が要らないケースもありますが、大規模リフォームなどは同意が必要です。

共同相続したがために、スムーズな意思決定ができないことはデメリットでしょう。

賃貸化にも過半数の同意が必要

相続した不動産を有効に生かしていくために、賃貸にしたいと考える人もいるでしょう。このようなケースでも、不動産が共有状態である場合は、単独所有の状態よりも手続きが複雑化します。賃貸化する際には、共有者の過半数の同意が必要となるため注意が必要です。

2023年4月に法改正があり、共有している不動産を賃貸に出す場合、短期間であれば共有者の半数以上、3年より長い長期間は全員の同意が必要です。

この場合も、やはりスムーズな意思決定ができないことはデメリットです。

共有者が亡くなるとさらに共有者が増えてしまう

相続で1つの不動産を複数人で共有相続した場合、共有者が亡くなってしまうと、さらに相続が発生し共有者が増えてしまうことがあります。

たとえば3人で共同相続した場合、それぞれさらに3人の相続人が共同相続すると、合計9人で共有することになります。このうち一人でも連絡が取れなかったり同意が得られなかったりすると、売却はもちろん大規模リフォームすらできません。

空き家など不動産トラブルになりやすい

相続時には共有者同士で仲良く不動産を管理していても、相続人が高齢化したり、共有者同士の仲が悪くなると、不動産にまつわる意思決定ができなくなります。

そして不動産の処分も売却もできなくなるケースも少なくありません

管理もどのように継続していいかわからなくなり、いつの間にか空き家問題のような不動産トラブルになることも少なくありません。

現在空き家が社会問題化し、相続登記の義務化のきっかけにもなっていますが、共有者が次々と相続によって増えてしまい、不動産の解体も売却も、相続登記もめどがつかないケースが実際に起きています。

不動産の共同相続を避ける方法

法定相続分どおりに不動産を共有相続すると、遺産分割協議が不要であり不平等感が生じづらい等のメリットはあるものの、

長期視点で見ると大きなデメリットがあります。

次の世代に負担を遺す可能性も高いため、できれば共有相続は回避したほうがいいでしょう。

そこで、この章では不動産の共有相続を避けるための、解決方法を詳しく解説します。

• 代償分割
• 換価分割
• 共同相続をする場合はリスクについて話し合う
• 遺言書の作成

代償分割

遺産分割協議を行う場合、共有相続ではなく不動産を誰が相続し、管理していくのか決めることがおすすめです。

特定の相続人に不動産が集中する場合、その他の相続人には代償金を支払う方法で、円満に遺産分割協議をまとめる方法も考えられます。

これを代償分割といいます。

詳しくはこちらの記事もご一読ください
遺産相続時の代償分割とは｜メリット・デメリットを行政書士が解説

換価分割

不動産の相続方針が決まらないため、共有状態を選ぶ方もいます。

しかし、将来的に管理コストがネックとなる可能性があったり、暮らす予定がない場合の不動産なら、相続のタイミングで売却することも検討しましょう。

不要な不動産であれば売却し、売却額を分割する方法がおすすめです。これを換価分割といいます。

売却で得た利益を分割する換価分割は、現金を綺麗に分割できるため、遺産相続手続きが揉めにくいというメリットもあります。

詳しくはこちらの記事もご一読ください
遺産分割時の換価分割とは｜押さえておきたい4つのポイントを行政書士が解説

共同相続をする場合はリスクについても話し合う

不動産の相続方針が上手く決まらず、共有相続する場せざるをえない場合もあるかもしれません。

このような場合、将来の相続トラブルにも備えて話し合いをしておくことがおすすめです。以下のような点を、しっかりと話し合っておくと良いでしょう。

• 将来的な賃貸化や売却の有無
• 空き家となった場合の管理責任の所在
• 共有者が亡くなった時の対応方針　
• 一部の共有持分の売却により、見知らぬ共有者が入ってくるリスク

先に触れた通り、将来的に不動産の賃貸化や売却を検討する場合は共有者の同意が必要となるため、相続人全員で将来発生する可能性があるリスクを知っておくことが望ましいでしょう。

遺言書の作成

もしこれから発生する不動産の相続に備えるのであれば、遺言書を作成して相続方法を決めておいてもいいでしょう。

不動産は時に大きな資産価値があったり、事業資産としての意味を持つこともあります。そのため、不動産を巡って相続人が財産争いを展開し、争族トラブルに発展することも決して珍しくありません。

合わせて読みたい：公正証書遺言とは｜効力や知っておきたい注意点を行政書士が紹介

相続開始後に速やかに遺言書が見つかれば、早期に共有状態を脱して、次の不動産所有者を決めることが可能です。遺産分割協議では相続人が揉めそうなケースでも、遺言書があると長期的な共有状態を避けて、すぐに新たな不動産の所有者が決まります。

また、不動産には資産価値が高いものも多く、特定の相続人に相続させたいと感じる方も多いでしょう。また、思い入れのあるマイホームを管理してくれそうな方に、住まいを引き継いでほしいと言う人もいます。

遺言書では、所有している不動産を相続してほしい方を決められます。妻にマイホームを遺したい、長女に賃貸アパートを相続してほしい、などの願いをきちんと込めて遺言書を作っておくことで、誰が不動産を相続するのかトラブルになりにくくなります。

ただし、不動産を特定の人に相続させることで、他の相続人の遺留分を侵害する場合には注意が必要です。専門家に相談しながら、丁寧に遺言書を作りましょう。

また、遺言書作りをきっかけに、家族と相続のあり方について話をする機会を持つこともおすすめです。

不動産相続にまつわる遺産分割協議書の作成も行政書士へ相談できる

この記事では不動産の共有相続について、よくある相続トラブルにも触れながら解決方法を行政書士が解説しました。

不動産の共有相続は空き家問題の引き金となることも多く、できれば生前からご家族で話し合い回避を目指すこともおすすめです。

これから相続を迎えるのであれば、遺言書を作成しておきましょう。横浜市の長岡行政書士事務所では、遺言書作成もサポートしています。

もしすでに相続が発生しており、不動産の相続方法に悩んでいる方も、ぜひ長岡行政書士事務所へご相談ください。最適な相続方法をアドバイスし、不動産相続にまつわる遺産分割協議書の作成にも対応しています。

不動産登記などは提携する司法書士と連携するため、相続にまつわるあらゆる手続きでご不便をおかけすることはありません。そもそもどのように不動産の相続手続きを進めたらいいのか分からない方は、ぜひ一度ご連絡ください。初回相談は無料で対応しています。