「空き家になってしまう家を相続する。どのようなリスクがあるだろう」
「親が住んでいた空き家を相続するけど、管理に不安がある」
「いらない空き家なら処分したけど、相続時にメリットはあるの？」

高齢化や過疎化が深刻な問題となっている日本では、空き家問題が全国的な課題となっています。もしも、相続で空き家問題に直面したら、どのようなリスクがあるのでしょうか。この記事では空き家の相続について、リスクや回避方法について行政書士が詳しく解説します。

相続した住まいが空き家になる｜4つのリスクとは

過疎化や少子化など、さまざまな理由を背景に空き家問題は増加の一途を辿り、社会問題と化しています。地方に残してきた実家を相続しても、その後管理ができず空き家となってしまい、トラブルを引き起こすケースも少なくありません。そこで、この記事では相続した住まいが空き家となった場合に、考えられる4つのリスクを紹介します。

売れない不動産となり、税金負担が増える

空き家となった住まいは、管理者が不在の状態となるため大変荒れやすくなります。相続時には価値のある不動産でも、管理が行き届かない空き家の状態で放置してしまうと、いつの間にかダメージが加速し、売れない不動産となってしまうことが少なくありません。売却したくても売れないままだと、固定資産税、一部の地域では都市計画税も発生します。

放置によりトラブルが起きる

空き家を管理せずに放置していると、植木や雑草が増加し住まいを覆ってしまうことがあります。また、空き家は侵入されることも多く、屋内が荒らされ治安の悪化の原因となるケースも発生しています。このようなトラブルが起きると、周辺住民から苦情が発生し、トラブルに発展することもあるのです。

相続が続き、共有者が増えてしまう

相続した住まいが空き家の状態のまま、売却せずに放置していると、所有者が亡くなったタイミングでさらに相続が発生し、いつの間にか不動産の共有者が増えていることがあります。

共有者が多くなっていくと、売却や解体も思うように進まなくなるため、長期間空き家として放置せざるを得なくなります。

相続人が誰も欲しがらない

売却しにくい、管理しにくいなど、さまざまな理由で相続人誰もが不動産を欲しがらないケースもあります。このような場合、遺産分割協議が進まず、一旦共有状態として相続登記することがあります。不動産は欲しい人同士で常に争うとは限らず、いわゆる「負動産」の扱いに苦慮する相続もあるのです。

空き家を相続する際に必要な手続きとは

空き家（もしくは今後空き家となる）を相続する際に、必要な手続きとは一体どのようなものでしょうか。この章では空き家について「相続手続き」の視点から詳細を解説します。

相続登記の義務

令和6年4月に、ついに「相続登記の義務化」がスタートします。相続登記は、相続で不動産の取得を知った日から3年以内に行う必要があり、正当な理由がなく登記がなされない場合は、今後10万円以下の過料が科される可能性があります。

相続税の納付

不動産がある相続の場合、「相続税の納付義務」が発生するおそれがあります。空き家であっても価値のある不動産の場合、財産の価値が高く評価されることもあるためです。ただし、すべての相続に相続税が発生するわけではないため、不動産を含む相続財産全体の評価を行う必要があります。

遺産分割協議が必要なケースも

相続人が複数いる場合、被相続人の財産をどのように分割するのか決めるために、「遺産分割協議」が必要となるケースもあります。ただし、以下の場合には、遺産分割協議は不要です。

・相続人が1名
・遺言書がある
・法定相続分どおりに相続する

空き家リスクの回避方法とは

相続時に重い負担となる可能性がある空き家は、できる限り問題を長期化させないためにも、空き家リスクに備えて相続対策を進めることが大切です。では、空き家リスクの回避方法には、一体どのような方法が考えられるでしょうか。

空き家を売却する

先に触れたように、空き家は管理者がおらずに長期間放置されている場合には、売却しにくくなります。人気の立地の場合は売却できる可能性がありますが、地方の管理しにくい場所の場合は、特に売れ残ってしまうリスクが高いのです。

そこで、空き家リスクのある住まいは、早めに売却をすることがおすすめです。空き家の売却は、知っておくべきタイミングがあります。

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■生前の売却なら相続トラブルにはなりにくい
今後空き家となる可能性が高い住まいなら、生前に売却を完了させ、賃貸物件に入居する方法が考えられます。この方法なら相続のトラブルは起きにくいでしょう。相続税対策の効果もあります。ただし、住み慣れた住まいを離れることになるため、ご家族との話し合いは大切です。

■譲渡所得に注意が必要
不動産を売却すると、利益が発生します。この利益に対しては「課税所得」が発生します。相続税に必要な現金のために相続開始後に売却しても、売却益から税金が引かれることは知っておきましょう。

なお、不動産を取得する際に発生する不動産取得税は、相続で取得する際には発生しません。税金の視点からも不動産の売却を検討されることがおすすめです。

空き家を賃貸化する

空き家になりそう、なってしまった不動産は、賃貸化することで収益物件にすることが可能です。賃貸化にあたっては不動産会社に相談されることがおすすめです。

ただし、相続発生後に共有相続の状態となった空き家なら、賃貸化には共有者の過半数以上の同意が必要であったり、共有持分に応じて家賃収入の分配を求められたりと、トラブルの温床となりやすいとされます。賃貸化できる場合、収益を巡ってのトラブルを防ぐためにも、生前も相続開始後のタイミングでも、家族間で仲良く決めていくことが望ましいでしょう。

合わせて読みたい：不動産の共有相続は避けたい！よくある相続トラブルを行政書士が解説

空き家バンクに登録する

空き家バンクに登録し、売却や賃貸化を目指すこともおすすめです。空き家バンクとは空き家を欲しい人、賃貸として借りたい人向けに情報を提供するもので、自治体が運営に関わっている場合もあります。基本的に登録料が無料となっていることが多く、賃貸料などもご自身で決めることができます。

近年空き家はカフェや宿泊施設などに利用される傾向がみられ、地方の空き家に関心を持つ方も増加しています。眠らせてしまいそうな空き家がある場合は、こうした媒体に情報を登録しておくと良いでしょう。

遺言書で相続人を決めておく

将来の相続に備えて、家を守ってほしい、引き継いでほしいという思いがある場合は遺言書で空き家となる可能性がある住まいを、誰に相続してほしいのか決めておくこともおすすめです。

ただし、相続人が空き家を管理できない可能性がある（例・すでに海外に暮らしている）ケースでは、遺言書作成よりも前に、家族間で話し合いを重ねておくことがおすすめです。

■遺言書作成はプロのアドバイスを得よう
遺言書の作成は、遺留分に関する知識や、将来の紛争リスクに備えた書き方などを検討する必要があります。自筆証書遺言のように自由に書くことも可能ですが、無効となるリスクもあるため注意が必要です。遺言書の作成は、行政書士をはじめとする専門家のアドバイスに沿って、作るようにしましょう。

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空き家対策は万全に！さまざまな方法で資産を活用しましょう

この記事では相続した不動産について、空き家となってしまった際のリスクを中心に詳しく解説を行いました。空き家は生前から対策を行うことで、相続トラブルを回避することにつながります。空き家対策は空き家バンクなど、自治体が力を入れているケースも多くなっているため、上手に活用しましょう。

相続開始後の空き家化に備える方法として、遺言書の作成も考えられます。次世代にご自身の大切な不動産を管理してほしい場合は、お気軽に遺言書の作成について長岡行政書士事務所にご相談ください。