「不動産の共有相続はデメリットが多いと聞いているが、その理由を知りたい」
「兄弟が不動産を共有相続しようと考えているが、どのようなトラブルが起きやすい？」
「不動産を共有で相続しそうだが、それしか選択肢はないのか？その他の相続方法があれば知りたい」
不動産を相続する際には、「共有相続」と呼ばれる状態で相続する方法があります。とくに兄弟姉妹が相続人となり、相続財産がマイホームしかないような場合、共有相続することも珍しくはありません。
しかし、1つの不動産を複数人の相続人で相続する共有相続には、デメリットが多く相続トラブルにつながりやすいため注意が必要です。
この記事では横浜市で相続手続きをサポートしている長岡行政書士事務所として、不動産の共有相続のメリット・デメリットを紹介します。
知っておくべきリスクや、よくあるトラブル、さらには解決方法も解説するので、ぜひ参考にしてみてください。
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不動産の共有相続とは
まずは不動産の共有相続とはどのような状態なのか知っておきましょう。
不動産の共有相続は、わかりやすく言うと「1つの不動産を複数人で相続すること」を意味します。
たとえば、被相続人がマイホームを遺し、相続人には妻と1人の子が居る場合は、2人でマイホームの所有権を分けていることになります。
前提知識として、複数人の相続人がおり、さらに遺言書が無く、遺産分割協議もまとまっていない場合には、被相続人（亡くなった方）の財産は相続の開始後にいったん遺産共有財産の状態となります。
現金や預貯金、車などの動産、そして債務も相続人で共有している状態です。
土地や建物などの不動産も、共有で相続している状態になるのです。
相続人が生前に遺言書を遺している場合は、遺言書に沿って相続手続きが進むため、共有状態は早期に解消されるでしょう。
しかし遺言書が無く、複数の相続人がいる場合は遺産分割協議を行い、誰がどの財産を引き継いでいくのか決める必要があります。この遺産分割方法が決まらないと、共有状態が継続されます。
複数の相続人がいても法定相続分どおりに相続する場合は、遺産分割協議書の作成は不要ですが、不動産が共有状態で分割されたままとなるため注意が必要です。
なお、不動産を共有すると言っても、現金のように建物を分割することはできません。
そのため不動産の共有状態とは、所有権を分割していることになるのです。複数人の相続人で所有権を分割する場合、それぞれが共有持分を取得している状態となります。
共有持分とは、1つの不動産の所有権を分割する場合、それぞれの所有者が持つ所有権の割合のことです。
不動産を兄弟姉妹で共有相続するメリット
不動産を兄弟姉妹で共有相続する、つまりは共同名義にするメリットとしては、次のような要素が挙げられます。
- 相続人の間に不公平感が生じづらい
- 不動産からの収入を分配できる
基本的に不動産の共有相続は推奨されませんが、このようなメリットがあることは知識として知っておきましょう。（ただし後述するデメリットのほうが大きいです）
相続人の間に不公平感が生じづらい
不動産を相続人同士が共同名義にすれば、誰か一人のものにするよりは、気持ちの問題として不公平感が生じづらいでしょう。
たとえば相続財産がマイホームだけという場合には、不公平感をなくすために、共同相続したいと考えている方もいるかもしれません。（詳しくは後述しますが、換価分割や代償分割など、共同相続以外にも不公平を是正する方法は存在します）
不動産からの収入を分配できる
アパートなど収益不動産を共同相続するのであれば、そこから生まれる収益を相続人それぞれに分配することも可能です。
不動産を兄弟姉妹で共有相続するデメリットやリスク
メリットといえる要素もある不動産の共同相続ですが、次のように多数のデメリットがあるため注意が必要です。
- 売却や修繕時などは共有者全員の同意が必要
- 賃貸化にも過半数の同意が必要
- 共有者が亡くなるとさらに共有者が増えてしまう
- 空き家など不動産トラブルになりやすい
それぞれ詳しく解説します。
売却や修繕時などは共有者全員の同意が必要
1つの建物や土地を共有相続するときや売却をしたい場合や修繕をしたい場合なども、共有者全員の同意が必要となります。
建物の安全を守るなどの、簡易的な修繕は同意が要らないケースもありますが、大規模リフォームなどは同意が必要です。
共同相続したがために、スムーズな意思決定ができないことはデメリットでしょう。
賃貸化にも過半数の同意が必要
相続した不動産を有効に生かしていくために、賃貸にしたいと考える人もいるでしょう。このようなケースでも、不動産が共有状態である場合は、単独所有の状態よりも手続きが複雑化します。賃貸化する際には、共有者の過半数の同意が必要となるため注意が必要です。
2023年4月に法改正があり、共有している不動産を賃貸に出す場合、短期間であれば共有者の半数以上、3年より長い長期間は全員の同意が必要です。
この場合も、やはりスムーズな意思決定ができないことはデメリットです。
共有者が亡くなるとさらに共有者が増えてしまう
相続で1つの不動産を複数人で共有相続した場合、共有者が亡くなってしまうと、さらに相続が発生し共有者が増えてしまうことがあります。
たとえば3人で共同相続した場合、それぞれさらに3人の相続人が共同相続すると、合計9人で共有することになります。このうち一人でも連絡が取れなかったり同意が得られなかったりすると、売却はもちろん大規模リフォームすらできません。
空き家など不動産トラブルになりやすい
相続時には共有者同士で仲良く不動産を管理していても、相続人が高齢化したり、共有者同士の仲が悪くなると、不動産にまつわる意思決定ができなくなります。
そして不動産の処分も売却もできなくなるケースも少なくありません
管理もどのように継続していいかわからなくなり、いつの間にか空き家問題のような不動産トラブルになることも少なくありません。
現在空き家が社会問題化し、相続登記の義務化のきっかけにもなっていますが、共有者が次々と相続によって増えてしまい、不動産の解体も売却も、相続登記もめどがつかないケースが実際に起きています。
不動産の共同相続を避ける方法
法定相続分どおりに不動産を共有相続すると、遺産分割協議が不要であり不平等感が生じづらい等のメリットはあるものの、長期視点で見ると大きなデメリットがあります。
次の世代に負担を遺す可能性も高いため、できれば共有相続は回避したほうがいいでしょう。
そこで、この章では不動産の共有相続を避けるための、解決方法を詳しく解説します。
- 代償分割
- 換価分割
代償分割
遺産分割協議を行う場合、共有相続ではなく不動産を誰が相続し、管理していくのか決めることがおすすめです。
特定の相続人に不動産が集中する場合、その他の相続人には代償金を支払う方法で、円満に遺産分割協議をまとめる方法も考えられます。
これを代償分割といいます。
詳しくはこちらの記事もご一読ください
遺産相続時の代償分割とは｜メリット・デメリットを行政書士が解説
換価分割
不動産の相続方針が決まらないため、共有状態を選ぶ方もいます。
しかし、将来的に管理コストがネックとなる可能性があったり、暮らす予定がない場合の不動産なら、相続のタイミングで売却することも検討しましょう。
不要な不動産であれば売却し、売却額を分割する方法がおすすめです。これを換価分割といいます。
売却で得た利益を分割する換価分割は、現金を綺麗に分割できるため、遺産相続手続きが揉めにくいというメリットもあります。
詳しくはこちらの記事もご一読ください
遺産分割時の換価分割とは｜押さえておきたい4つのポイントを行政書士が解説
兄弟姉妹で不動産を共有する場合によくある質問
ここからは、兄弟姉妹で不動産を共有する場合によく寄せられる質問について解説します。
共有相続した不動産は、自分の持分だけ勝手に売れますか？
自分の持分のみを第三者に売却することは、他の共有者の同意がなくても法律上可能とされています。
実際、最近は「共有持分の買取を専門とする不動産会社」もあるくらいです。
しかし、このような専門業者は、買い取った共有持分を他の共有者に対して高く売ろうとしたり、「共有物の解消」を求める裁判を起こしたりするケースがあります。結果として、兄弟間の関係が悪化してしまう可能性がある点は知っておくべきでしょう。
共有者が修繕費や固定資産税を払わない場合はどうなりますか？
共有不動産の固定資産税は、代表者1名にまとめて通知書が届きますが、共有者全員が連帯して納税義務を負うとされています。もし、代表者が固定資産税の支払いを立て替えた場合、負担した金額を他の共有者に請求する権利はありますが、実際の回収には手間がかかるケースが多いです。
また、修繕費についても同様で、代表者的な役割を担う方が1人で負担し、不満を募らせてしまう、ということもあります。
無用なトラブルを避けるためにも、やはり兄弟姉妹で不動産を共有相続することはできる限りさけたほうがいいでしょう。
不動産の相続を含む遺産分割協議書は自分で作れますか？
法律上、遺産分割協議書を自分で作成することは可能です。ただし、不動産が含まれる遺産分割協議は、相続登記の際にも使用しますから、万全を期して行政書士などの専門家に依頼して作成するのもおすすめです。
不動産相続にまつわる遺産分割協議書の作成も行政書士へ相談できる
すでに相続が発生しており、不動産の相続方法に悩んでいる方も、ぜひ長岡行政書士事務所へご相談ください。最適な相続方法をアドバイスし、不動産相続にまつわる遺産分割協議書の作成にも対応しています。
不動産登記などは提携する司法書士と連携するため、相続にまつわるあらゆる手続きでご不便をおかけすることはありません。そもそもどのように不動産の相続手続きを進めたらいいのか分からない方は、ぜひ一度ご連絡ください。初回相談は無料で対応しています。
