「兄が亡くなり相続するのだが、どこにどのような不動産を持っていたのかわからない」
「亡母は以前に相続で不動産をもらったと聞いたが、所在を知らない」
「相続時にはどのように不動産の場所を調べるの？」
相続財産の中には不動産が含まれるため、相続の開始後は不動産の種類や所在などを調べる必要があります。
しかし、相続人が生前にどのような不動産を所有していたのか、意外とご家族であってもわからないものです。
そこで、この記事では横浜市で相続財産調査をサポートしている行政書士が、相続時の不動産の調べ方について解説します。
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なぜ相続時に不動産を調査する？
「家族が持っていた不動産なら知っているから、わざわざ相続時に調査しなくてもいい」と思う方も多いと思います。
しかし、相続の開始後は、改めて被相続人が所有していた不動産を調査することが大切です。では、なぜ不動産を改めて調査する必要があるのでしょうか。
それは、遺産の相続手続を、漏れなく進めるためです。
不動産は相続財産に含まれるため「遺産分割」の対象です。また、不動産を多く所有している場合、相続税の対象となる可能性もあります。
適切に相続人の間で遺産分割協議を行い、相続税の納付漏れを防ぐためにも、被相続人が所有していた不動産は漏れがないように調査する必要があります。
被相続人と生前に一緒に暮らしていた相続人からすると、「家族が所有していた不動産は知っている。この家と、建っている土地だけだ」と思ってしまいがちです。
しかし、身近な建物と土地以外にも、意外と多くの不動産を所有しているケースは少なくありません。
たとえば、被相続人が横浜市内のマンションに長年暮らしていた場合でも、同居家族が知らない横浜市外の場所に、土地や建物を所有していることがあります。
特に多いケースが、出生地と長年暮らした場所が異なるケースです。ご実家の土地や建物、それから畑などを相続したことを、同居していた家族は知らないケースは珍しくありません。
一戸建てやマンション以外にも、山林や田畑なども相続財産に含むため注意が必要です。
相続に伴い不動産を調査する4つの方法
相続に伴って、故人の所有不動産を調べる際は、次の順番で手を付けてみてください。
- 自宅で「固定資産税の納税通知書」「登記済権利証・登記識別情報通知」をが探す
- 「所有不動産記録証明書」を取得する
- 「名寄帳」を取得する
- 「登記事項証明書」「公図」で詳細を確認する
それぞれの調査対象について、詳しく解説します。
自宅で「固定資産税の納税通知書」「登記済権利証・登記識別情報通知」を探す
まずは、自宅に「固定資産税の納税通知書」「登記済権利証・登記識別情報通知」といった書類がないか、探してみてください。
「固定資産税の納税通知書」は、その名のとおり、不動産にかかる固定資産税についてのお知らせです。
毎年4月～5月頃に固定資産税の課税対象となる不動産をお持ちの方に、自治体から納税通知書が送られています。
所有する建物・土地の所在地にある自治体から送られているため、お住まいの都道府県外から届くこともあります。所在や地番が確認できるため、不動産の特定に便利です。
課税対象ではない不動産もある
全ての土地や建物が固定資産税の対象となるわけではありません。評価額が低く課税されていない山林・農地や、非課税の私道などは記載されないこともあります。
共有している不動産は代表者のみに通知される
被相続人が別の方と不動産を共有している場合、固定資産税の通知が代表者にのみ通知されるため、固定資産税納税通知書のチェックだけでは漏れる可能性があります。
また、金庫や仏壇、故人の机などに、「登記済権利書」や「登記識別情報通知」といった書類がしまわれていないかチェックしてみてください。
登記済権利書とは
不動産を購入した時などに作られる冊子のようなものです。「不動産登記済権利書」などの表紙がついており、重要な書類であるとわかるように赤文字等で重要書類と書かれていることもあります。
2005年にあった不動産登記法の改正で登記事務はオンライン化されたため、法改正以降は次に紹介する登記識別情報通知に切り替わっています。
登記識別情報通知とは
2005年以降は、登記識別情報通知が作られています。従来の登記済権利書の形式ではなく、数字と符号が組み合わさった12桁によって不動産の特定が行われています。見た目が登記簿謄本と類似しているため、従来の登記済権利書のように冊子型が多いでしょう。
※登記識別情報制度が始まる前に交付された登記済権利証は、今後も有効です。
なお、登記識別情報通知は法務局にて書面もしくはオンラインで交付されています。オンライン交付の場合、PDFで保管されていることもあるため、被相続人のパソコン内も確認してみましょう。
「所有不動産記録証明書」を取得する
自宅に保管されている「固定資産税の納税通知書」「登記済権利証・登記識別情報通知」だけでは、不動産をすべて把握できないこともあります。
そこで活用したいのが、2026年2月2日から始まった「所有不動産記録証明制度」です。
これは、特定の人が所有権の登記名義人として記録されている不動産を、法務局が全国の登記情報から探し出し、リストにして証明書として交付してくれる制度です。
登記さえされていれば、故人名義で登記されている不動産を一括調査できるため、相続財産調査を効率的に進められます。
所有不動産記録証明制度の利用手順については、下記の記事をご参照ください。
関連記事：所有不動産記録証明制度とはどんな制度？相続登記や不動産調査で役立つ理由
なお、所有不動産記録証明書は登記簿をもとにしているため、登記されていない建物は記載されません。「登記されていない不動産などあるのか？」と思われるかもしれませんが、『登記のルールがあいまいだった時代に建てた』『抵当権設定が不要だったから家屋登記もしなかった』というケースもあります。
関連記事：相続財産に未登記家屋があったら何をすればいい？行政書士が必要な手続を解説！
名寄帳を取得する
先述したとおり、相続財産には未登記不動産が含まれることもあります。
そこで活用したいのが、各自治体において、納税義務者（不動産の所有者）をベースに土地・家屋の情報をまとめている「名寄帳」です。
名寄帳は固定資産税の課税台帳がもとなので、登記されていない建物であっても記載されているケースが多いのです。
また、名寄帳には、固定資産税の対象にはならない不動産も記載されていることもあるため、「固定資産税納税通知書」から漏れている相続財産も把握できるのです。
必ずしも名寄帳に個人名義の不動産すべてが記載されているとは限りませんが、所有不動産記録証明書と組み合わせることで、調査の精度は大きく高まります。
参考までに、横浜市で名寄帳の情報を取得する際は、以下を参考にしてください。
| 名称 | 使用用途 | 現年度証明取得場所 | 証明書 費用 |
| 土地・家屋総合名寄帳 登録事項証明書 | 所得税の申告、 相続時の参考資料など | 資産の所在する区の 区役所税務課 | 1枚300円 |
長岡行政書士事務所では、神奈川県での相続のために、各市町村における名寄帳の取得方法もまとめています。
横浜市をはじめ、三浦市、鎌倉市、茅ヶ崎市、藤沢市、相模原市、横須賀市、川崎市などの情報をまとめているため、ぜひ参考にしてみてください。
「登記事項証明書」「公図」で詳細を確認する
ここまでの調査で不動産の所在が分かったら、最後に、その不動産の詳細を、「登記事項証明書」や「公図」で確かめます。
「登記事項証明書（登記簿謄本）」とは、その不動産の所在・地番・地目・地積といった情報に加えて、所有者は誰か、抵当権などが設定されていないかが記載されているものです。
相続手続で作成する遺産分割協議書には、この登記事項証明書の記載どおりに不動産の情報を記載する必要があるため、必ず確認しておきましょう。
また、「公図」とは土地の所在地番などを把握できる地図で、不動産の形状もわかるため、現地を見たことがない土地を相続する場合に役立ちます。
必要な場合には最寄りの法務局（不動産管轄地以外でも可）、登記情報提供サービス、郵送請求、不動産を管轄する自治体で写しを取得できます。
この方法は公図を取得したい場所の地番や地区名は特定しておく必要があります。ブルーマップと呼ばれるゼンリン発行の地図を見て調べることが一般的です。ブルーマップは法務局で閲覧できます。
参考URL：登記情報提供サービス、法務局 登記事項証明書（土地・建物），地図・図面証明書を取得したい方（法務局のサイトにある地図・図面証明書が公図のことです。）
相続時の不動産調査で注意すべきこと
相続時に不動産調査を進める際には、次の3つの注意点を押さえておくことがおすすめです。さっそく解説していきましょう。
- 共有している不動産の有無を漏れなく確認しよう
- 父母や祖父母の名義のままの不動産が存在する可能性がある
- 雑種地や山林などは調査が漏れやすい
共有している不動産の有無を漏れなく確認しよう
故人が他の方と共有していた不動産は、調査から漏れやすいため注意してください。
理由は、固定資産税の通知の仕組みにあります。共有している不動産の固定資産税は、共有者全員が連帯して納める義務を負いますが、納税通知書は共有者のうち一人（代表者）にだけ送られます。
つまり、故人が代表者でなければ、故人のもとには納税通知書が届いていないのです。
そのため、自宅で納税通知書を探しても、共有不動産の存在に気づけません。
次のような経緯で不動産を共有していることは決して珍しくないため、親族に確認してみてください。
- 故人が、その親（読者から見た祖父母）の相続で、きょうだいと共有のまま取得した土地や建物
- 夫婦で資金を出し合って購入した自宅
- 相続した農地や山林を、親族間で共有しているケース
父母や祖父母の名義のままの不動産が存在する可能性がある
先代や先々代の名義のまま、不動産が放置されていることがあります。特にすぐに売却には至りにくい山林や田畑は、相続登記がされず、被相続人の父母や祖父母の名前のままとなっているケースが多いのです。
被相続人の名前だけではなく、先代・先々代のお名前の固定資産税納税通知書が見つかったら、被相続人がかつて相続している不動産である可能性が高いため、登記簿謄本の取得などで確認することがおすすめです。
相続登記に向けて調査を進めよう
このようなケースでは、先代・先々代の不動産を承継している相続人が複数いる可能性が高く、相続手続きが複雑化することがあります。
しかし、ここで放置してしまうとさらに相続人が増えていくため、見つけ次第相続登記に向けて調査を進めることが大切です。
横浜市の長岡行政書士事務所では、相続人を確定させる調査についても承っておりますので、お気軽にお問い合わせください。
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雑種地や山林などは調査が漏れやすい
不動産の中には雑種地と呼ばれるものがあります。土地には地目という「用途」がわかる名称がついており、宅地や田畑など全部で22種類あります。いずれにも該当しないものを「雑種地」と呼び、身近なものとしては、駐車場や空き地が該当することがあります。
また、不動産の中には残された家族にはどこにあるのかわからない山林や原野などが含まれていることもあります。雑種地や山林などは管理や売却が難しく、被相続人がかつて相続手続きをしないまま放置状態になってしまうことが少なくありません。すると、相続人は存在を知らないため、不動産調査から漏れてしまうことがあります。
相続人が生前の段階から、家族で不動産の場所や種類に関して情報を共有し、相続時に調査が難航化しないように対策しておくことがおすすめです。
相続に伴う財産の調査も行政書士へ依頼できる！
故人の所有している不動産は、意外と見つけにくいもので、しっかり調査しないと相続手続から漏れてしまうことがあります。
自宅にある納税通知書や権利証をチェックし、所有不動産記録証明制度を使って登記済み不動産をリストアップ、さらに各自治体で名寄帳を取得して未登記物件の漏れを補う、という順序をふめば見落としを防ぎやすくなるものの、相続人だけで対応するのは大変でしょう。
そのため、もし自分たちだけで故人の財産調査をするのが大変な場合は、行政書士などの専門家を頼ってみてください。
横浜市の長岡行政書士事務所でも、相続財産調査を承っております。銀行預金・株式などとあわせて不動産についても調査いたしますので、お気軽にお問い合わせください。初回相談は無料で対応しています。
