「兄が亡くなり相続するのだが、どこにどのような不動産を持っていたのかわからない」
「亡母は以前に相続で不動産をもらったと聞いたが、所在を知らない」
「相続時にはどのように不動産の場所を調べるの？」

相続財産の中には不動産が含まれるため、相続の開始後は不動産の種類や所在などを調べる必要があります。しかし、相続人が生前にどのような不動産を所有していたのか、意外とご家族であってもわからないものです。そこで、この記事では行政書士が相続時の調べ方について、注意点も交えながら詳しく解説します。

なぜ不動産は調査の必要があるの？

被相続人が生前に所有していた財産の中には、「不動産」が含まれることがあります。持ち家の建物と土地だけではなく、賃貸物件や農地等を所有していることも珍しくありません。

「ご家族が持っていた不動産なら知っている」と思う方も多いと思いますが、相続の開始後は改めて被相続人が所有していた不動産を調査することが大切です。では、なぜ不動産を改めて調査する必要があるのでしょうか。

不動産は相続財産に含まれる

不動産は相続財産に含まれるため「遺産分割」の対象です。また、不動産を多く所有している場合、相続税の対象となる可能性もあります。

適切に相続人の間で遺産分割協議を行い、相続税の納付漏れを防ぐためにも、被相続人が所有していた不動産は漏れがないように調査する必要があります。

身近な建物と土地以外にも所有していることがある

被相続人と生前に一緒に暮らしていた相続人からすると、家族が所有していた不動産は知っていると思ってしまいがちです。しかし、身近な建物と土地以外にも不動産を所有しているケースは少なくありません。

たとえば、被相続人が横浜市内のマンションに長年暮らしていた場合でも、同居家族が知らない横浜市外の場所に土地や建物を所有していることがあります。特に多いケースが、出生地と長年暮らした場所が異なるケースです。ご実家の土地や建物を相続したことを、同居していた家族は知らないケースは珍しくありません。

一戸建てやマンション以外にも、山林や田畑なども相続財産に含むため注意が必要です。

不動産の調査方法とは｜4つの方法を紹介

相続開始後には被相続人が所有していた財産を調べる必要があります。では、不動産を調べるためには一体どうすればよいでしょうか。この章では次の4つの不動産の調査方法をご紹介します。

1. 固定資産税の納税通知書
2. 登記済権利証・登記識別情報通知
3. 名寄帳の確認
4. 公図の取得

では、以下で確認していきましょう。

固定資産税の納税通知書

不動産を調べる方法の1つに、「固定資産税の納税通知書」が挙げられます。固定資産税の納税通知書を調べることが挙げられます。

毎年4月～5月頃に固定資産税の課税対象となる不動産をお持ちの方に、自治体から納税通知書が送られています。なお、所有する建物・土地の所在地にある自治体から送られているため、お住まいの都道府県外から届くこともあります。所在や地番が確認できるため、不動産の特定に便利です。

■課税対象ではない不動産もある
全ての土地や建物が固定資産税の対象となるわけではありません。たとえば、固定資産税の評価額が20万以下の建物は課税対象外のため通知書には載りませんが、遺産分割の対象になるためやはり調べる必要があります。

■共有している不動産は代表者のみに通知される
被相続人が別の方と不動産を共有している場合、固定資産税の通知が代表者にのみ通知されるため、固定資産税納税通知書のチェックだけでは漏れる可能性があります。

なお、共有の不動産には注意点があります。詳しくは下記の記事をご一読ください。

あわせて読みたい：相続時に不動産は共有にしない方が良い！その理由とは？【続・三匹のこぶた】

登記済権利証・登記識別情報通知

登記済権利書や登記識別情報通知も不動産の有無を調べる際に役立ちます。

・登記済権利書とは
不動産を購入した時などに作られる冊子のようなものです。「不動産登記済権利書」などの表紙がついており、重要な書類であるとわかるように赤文字等で重要書類と書かれていることもあります。2005年にあった不動産登記法の改正で登記事務はオンライン化されたため、法改正以降は次に紹介する登記識別情報通知に切り替わっています。

・登記識別情報通知とは
2005年以降は、登記識別情報通知が作られています。従来の登記済権利書の形式ではなく、数字と符号が組み合わさった12桁によって不動産の特定が行われています。見た目が登記簿謄本と類似しているため、従来の登記済権利書のように冊子型が多いでしょう。

※登記識別情報制度が始まる前に交付された登記済権利証は今後も有効です。

■確認する方法
登記済権利書は法務局から交付されているため、自宅のどこかに保管されていることが多いようです。まずは貴重品が保管されているような場所を探してみましょう。登記識別情報通知は法務局にて書面もしくはオンラインで交付されています。PDFで保管されていることもあるため、被相続人のパソコン内も確認してみましょう。

名寄帳の確認

各自治体には、名寄帳と呼ばれるものがあります。名寄帳とは固定資産税の納税義務がある方を管理する名簿のようなものです。所有している土地・建物がわかりやすく記載されています。納税義務のない不動産も記載されているため、相続時には確認しておきたいものです。

参考までに、横浜市で名寄帳の情報を取得する際は、以下を参考にしてください。

名称	使用用途	現年度証明取得場所	証明書 費用
土地・家屋総合名寄帳　登録事項証明書	所得税の申告、 相続時の参考資料など	資産の所在する区の 区役所税務課	1枚300円

引用：横浜市　固定資産に関する証明書

公図の取得

公図とは土地の所在地番などを把握できる地図で、不動産の形状もわかるため相続時に役立つ書類です。必要な場合には最寄りの法務局（不動産管轄地以外でも可）、登記情報提供サービス、郵送請求、不動産を管轄する自治体で写しを取得できます。

この方法は公図を取得したい場所の地番や地区名は特定しておく必要があります。ブルーマップと呼ばれるゼンリン発行の地図を見て調べることが一般的です。ブルーマップは法務局で閲覧できます。

参考URL 登記情報提供サービス
　　　　法務局　登記事項証明書（土地・建物），地図・図面証明書を取得したい方

（法務局のサイトにある地図・図面証明書が公図のことです。）

相続時の不動産調査の注意点とは

相続時に不動産調査を進める際には、次の3つの注意点を押さえておくことがおすすめです。さっそく解説していきましょう。

共有している不動産の有無を漏れなく確認しよう

先に触れたように、固定資産税納税通知書は共有状態の不動産がある場合代表者に納税通知を行っているため、代表者になっていない相続人の通知書には記載されていません。親族内に代表者として固定資産税を支払っている方がいないか、確認しておくと良いでしょう。

先代・先々代の不動産を相続している場合がある

先代や先々代の名義のまま、不動産が放置されていることがあります。特にすぐに売却には至りにくい山林や田畑は、被相続人の父母や祖父母の名前のままとなっているケースが多いのです。

被相続人の名前だけではなく、先代・先々代のお名前の固定資産税納税通知書が見つかったら、被相続人がかつて相続している不動産である可能性が高いため、登記簿謄本の取得などで確認することがおすすめです。

■相続登記に向けて調査を進めよう
このようなケースでは、先代・先々代の不動産を承継している相続人が複数いる可能性が高く、相続手続きが複雑化することがあります。しかし、ここで放置してしまうとさらに相続人が増えていくため、見つけ次第相続登記に向けて調査を進めることが大切です。

雑種地や山林などは調査が漏れやすい

不動産の中には雑種地と呼ばれるものがあります。土地には地目という「用途」がわかる名称がついており、宅地や田畑など全部で22種類あります。いずれにも該当しないものを「雑種地」と呼び、身近なものとしては、駐車場や空き地が該当することがあります。

また、不動産の中には残された家族にはどこにあるのかわからない山林や原野などが含まれていることもあります。雑種地や山林などは管理や売却が難しく、被相続人がかつて相続手続きをしないまま放置状態になってしまうことが少なくありません。すると、相続人は存在を知らないため、不動産調査から漏れてしまうことがあります。

相続人が生前の段階から、家族で不動産の場所や種類に関して情報を共有し、相続時に調査が難航化しないように対策しておくことがおすすめです。

相続財産の調査に迷ったら｜生前対策もお忘れなく

この記事では相続時に不動産を漏れなく調査する方法について詳しく解説を行いました。不動産は意外と見つけにくい財産の１つです。生前からご家族の間でしっかりと所有している不動産について話し合い、相続漏れが起きないように注意しましょう。

円滑に不動産の相続を進めるなら、遺言書の活用もおすすめです。どこに、何があるのかわかりやすく記載を残すことで、残されたご家族がスムーズに相続できます。詳しくは横浜市の長岡行政書士事務所にお尋ねください。