「老人ホームへ入居するから、配偶者居住権に基づいて住んでいた自宅を売却したい。配偶者居住権は放棄できるのか？」
横浜市で相続手続をサポートしている長岡行政書士事務所には、このような「配偶者居住権を手放せる？」という疑問が寄せられることもあります。
この配偶者居住権は、2018年の民法及び家事事件手続法の改正時に成立したばかりの比較的新しい権利です。（施行は2020年4月1日）
この権利を活用することで、夫や妻が亡くなってしまった後も、その配偶者が引き続き元の家に住み続けることが可能になりました。
そして、家の所有権（＝家を持っている人）と居住権（＝家に住むことができる人）を分けられ、配偶者に望ましい環境を整えることができるようになったのです。
このような配偶者居住権ですが、何らかの理由で「権利を放棄したい」と考えることになるケースもあります。そこで今回は、「配偶者居住権の放棄」について詳しく見ていきましょう。
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配偶者居住権とは
そもそも配偶者居住権とは、冒頭で触れたとおり、「夫婦の一方」が亡くなったとき、「残された配偶者」が亡くなるまで（もしくは一定期間にわたって）、無償で自宅に住み続けることができる権利です。
従来は、この「残された配偶者の住まい」をめぐって、難しい問題が起きがちでした。
たとえば、夫が亡くなり、主な遺産が自宅（評価額2,000万円）と預貯金（2,000万円）だったとします。このようなケースで、相続人が妻以外にも複数人いると、次のようなトレードオフが生じていたのです。
- 妻が住み慣れた自宅を相続する→その分、預貯金の取り分が減り、老後の生活資金が不足してしまう
- 生活資金を確保しようと預貯金を多めに相続する→自宅が他の相続人のものになり、住み続けられなくなるおそれがある
このように、「住まい」と「生活資金」のどちらかを諦めなければならない、という事態が起こりやすかったのです。
こうした問題を解決するために新設されたのが、配偶者居住権です。この権利により、自宅の「所有権」と「住む権利（居住権）」を分けられるようになりました。
自宅の所有権は他の相続人が取得、配偶者は「住む権利」だけを取得、という形をとれば、配偶者は預貯金などの財産も受け取りつつ、自宅に住み続けることができます。
配偶者居住権のメリット
先述した制度概要をふまえると、配偶者居住権には次のようなメリットが存在します。
- 配偶者として家に住み続けることができる
- 「高齢の配偶者」の生活原資を確保できる
- 「高齢の配偶者」が代償金の支払うことを避けられる
それぞれ詳しく見ていきましょう。
配偶者として家に住み続けることができる
配偶者居住権のメリットとしては、まず何といっても、配偶者が元の家に住み続けることができることが挙げられます。
例えば、「高齢夫婦」と「子の家族」の2世帯で同居していたとします。ここで、高齢の夫が亡くなると、相続人は妻と子です。そして先述したとおり、相続の分け方によっては、家が妻と子の共有になったり、子の単独所有になってしまう可能性もあるでしょう。
ここで「妻」と「子の家族」との折り合いが悪いような場合、相続でもめてしまうと、妻は子から「この家には私の権利もあるのだから、出て言ってくれ」と言われてしまうかもしれません。
今まではこのような立ち退き要求がされると、法制度の仕組み上、防ぐことが困難でした。 しかし、伴侶を亡くした高齢者が、更に住み慣れた家を出なければいけない事態は好ましくありません。
ここで妻に配偶者居住権があれば、家が子に相続されても「私には住み続ける権利がある」と主張して、そのまま家に住み続けることができます。
「高齢の配偶者」の生活原資を確保できる
相続の後も生活は続き、生活にはお金がかかります。
配偶者が家を相続して住み続けることができても、そのせいでお金を相続できなかったらどうなるでしょうか。 家の補修や介護などで費用がかさみ、年金だけでは生活が立ち行かなくなってしまうかもしれません。
たとえば、ここに遺産総額が6,000万円で、家がそのうち3,000万円を占めている相続があったとします。夫が亡くなり、「妻」と「子二人」が相続人になりました。遺言がないので、法定相続割合に従って遺産を分けたとします。
このケースの場合、妻が遺産の二分の一である3,000万円、残り二分の一を子二人で分け合うのでそれぞれ四分の一の1,500万円ずつを相続することになります。しかし、家は物理的に分割することができません。
妻は3,000万円の家を相続することができますが、残りの3,000万円（現預金など）はすべて子二人が相続する、つまり妻には現金が残らないことになります。 これでは、せっかく自宅に住み続けられることになった妻も不安ですよね。
では、配偶者居住権を使用した場合はどうなるでしょうか。
配偶者居住権の計算の概要
配偶者居住権には価値があります。計算方法は、 「建物や敷地の現在価値」－「負担付所有権の価値」 です。
詳しい計算の仕方は複雑なため、ここでは割愛いたしますが、配偶者居住権が不動産の価値より上になることはありません。
配偶者居住権を使った相続の具体例
先ほどの「遺産総額が6,000万円、家がそのうち3,000万円」「相続人は妻と子二人」のケースで配偶者居住権を使うと、下記のような相続が実現します。
- 妻（合計3,000万円を相続）：配偶者居住権（評価額：1,000万円）＋現金500万＋子Aから差額の1,500万円を受け取る
- 子A（合計1,500万円を相続）：3,000万円の家を相続し、差額の1,500万円を妻に払う
- 子B（合計1,500万円を相続）：現金1,500万円を相続する
家は子Aのものになりますが、妻には配偶者居住権があるので今後も家に住み続けることができ、更に現金が2,000万円あるので安心して老後が過ごせます。
子Aは急ぎで現金が必要でもなかったので、家を相続して、いずれ妻が亡くなった後は自分たち家族が住むか、もしくは売却して現金化することができます。
子Bは急ぎで現金が必要だったので元の相続分1,500万円を受け取りました。
このように、配偶者居住権を使う事で、より自由度の高い相続が達成できるようになります。
「高齢の配偶者」が代償金の支払うことを避けられる
不動産のような分割しにくいものを受け取る代わりに、他の相続人に支払って埋め合わせをするお金のことを代償金と言います。
例えば、法定相続割合としては3,000万円しか相続できない妻が、4,000万円の家を相続した場合は、差額の1,000万円を代償金として他の相続人に支払う事で、公平な相続にしようという考え方です。
しかし、高齢の配偶者が、多額の代償金を支払うとなると、その後の生活に悪影響が生じる可能性もありますよね。
実は配偶者居住権を活用すれば、「高齢の配偶者」が代償金を支払わなくていい形で相続にすることも可能です。
先ほどの例で、遺産が6,000万だが家が4,000万円、配偶者居住権が1,000万円相当だとします。
相続人が「妻」と「子二人」なら、妻の相続分は3,000万円です。家を相続してしまうと、妻は差額の1,000万円を子二人に払わないといけません。
ここで、配偶者居住権を妻が利用した場合は以下の様な相続分にすることができます。
- 妻：1,000万円に相当する配偶者居住権と、現金2,000万円＝計3,000万円を相続
- 子A：4,000万円から配偶者居住権1,000万円分減価され3,000万円になったを家を相続。現金1,500万円を子Bに払う→差し引き1,500万円を相続
- 子B：子Aから1,500万円を受け取る
妻は代償金を払うことなく、元の家に積み続けて、しかも現金を手に入れることができました。（子Aから子Bへの代償金は発生している点は留意してください）
配偶者居住権のデメリット
ここまで紹介したメリットを見ると、配偶者居住権に欠点はないと感じるかもしれません。しかし配偶者居住権には、少なからずデメリットも存在します。
- 家が売りにくくなる
- 所有者は自分が住んでいない家が建っている土地の税金を払わないといけない
それぞれ詳しく解説します。
家が売りにくくなる
家に住み続けることを可能にする配偶者居住権ですが、将来配偶者が高齢になると、住み続ける必要がなくなることもあります。
たとえば老人ホームに入ったり病気で入院したりすれば、自宅は不要かもしれません。
家の所有権であれば、事情に応じて売却したり譲渡をすればいいでしょう。
しかし配偶者居住権は、その名の通り「配偶者がその家に住み続ける権利」なので、売却や譲渡することができません。
そのため配偶者居住権が設定されている不動産は、基本的には売却できない（買い手がいない）のです。もちろん配偶者居住権がついたままの家は売却すること自体は可能ですが、配偶者が暮らす権利が付随する不動産を買う方は非常にまれです。
ここで、「配偶者居住権を放棄したい」というニーズが生まれることになります。
所有者は自分が住んでいない家が建っている土地の税金を払わないといけない
家にかかる固定資産税は、通常所有者に対して発生します。しかし改正後の相続法では「配偶者は、居住建物の通常の必要費を負担する」と規定されており、家にかかる固定資産税も通常の必要費に含まれていると考えられています。
よって家の所有者が固定資産税を払った場合は、家に住んでいる配偶者に請求できることになります。
それでは土地への固定資産税はどうなるでしょうか。
土地は上記相続法が規定する居住建物には含まれていませんので、土地の固定資産税は所有者が負担することになる可能性が大きいと言えます。
その場合、土地と家を相続した所有者は自分の住んでない家が建っている土地の固定資産税を払い続けないといけなくなります。
特に土地の評価額が高い都心に近いエリアでは固定資産税が大きな負担になりますので、配偶者居住権を設定した際に税金の支払いについても取り決めておくべきです。
配偶者居住権は放棄できる
前置きが長くなりましたが、老人ホームなどへ入居することに伴い、自宅を売却したい場合、配偶者居住権を放棄することはできるのでしょうか。
結論として、配偶者居住権を放棄することも可能です。
配偶者の意思表示により一方的に配偶者居住権を破棄することもできますし、建物所有者と双方合意の上破棄することも可能です。
ただし配偶者が認知症になってしまった場合、スムーズに配偶者居住権を放棄することはできません。
配偶者居住権の抹消登記には建物所有者と配偶者の２名の申請が必要なので、配偶者に成年後見人をたてて合意解除をしてもらう必要があります。
この成年後見人の手続きは、家庭裁判所に申し立ててから後見の開始まで2－３カ月かかり、成年後見人が配偶者居住権の合意消滅や放棄を行う場合は家庭裁判所の許可が必要となります。
緊急で配偶者居住権を放棄してもらわないといけない事情がある場合、例えば家を速やかに売却して現金が必要な際は注意が必要です。
あわせて読みたい＞＞＞認知症の相続人がいる場合に遺産分割協議はできるの？対策と手続きを行政書士が解説！
関連記事：成年後見制度の改正案のポイント｜利用しやすい制度に変わる背景と見直しのポイント
「配偶者居住権の放棄」と「相続放棄」は違う
相続に関連して、同じく放棄という言葉を使う法律行為には「相続放棄」があります。
言葉は似ていますが、「配偶者居住権の放棄」と「相続放棄」はまったく異なるため注意してください。
相続放棄は「相続自体を自分の意思で放棄するもの」です。
あわせて読みたい＞＞＞相続放棄とは？遺産相続で負債がある場合の対処法を行政書士が解説！
相続放棄すると配偶者居住権を失うだけでなく、プラスの財産・マイナスの財産のどちらも相続しません。
配偶者居住権を放棄するときの注意点
それでは最後に、配偶者居住権を放棄するときの注意点について見ていきましょう。
- 課税される可能性がある
- 放棄すると、その家に住む権利を失う
- 権利の放棄に関する合意内容を書面に残しておく
課税される可能性がある
配偶者居住権を放棄するときの注意点としては、課税される可能性があることが挙げられます。配偶者居住権を途中で放棄・合意解除する場合、そのやり方によって、誰にどの税金がかかるかが変わるため、代表例を紹介します。
配偶者が対価（お金）を受け取らずに放棄するケース
配偶者居住権が外れたことで、建物の所有者は不動産を自由に使える（売却できる）ようになり、その分の経済的な利益を得たとみなされます。
そのため、所有者に対して贈与税が課される可能性があります。
配偶者が所有者から対価を受け取って権利を手放すケース
配偶者が権利を譲って利益を得たとみなされ、配偶者に対して譲渡所得税が課される可能性があります。
このように、「対価を受け取らないと所有者に贈与税」「対価を受け取ると配偶者に譲渡所得税」と、放棄の仕方によって課税の対象者も税目も変わります。どちらの負担が生じるのかを、放棄する前に確認しておくことが大切です。個別具体的な課税条件・課税額について、税理士に相談してから権利放棄することをおすすめします。
なお、配偶者居住権が自然に消滅する場合、たとえば「配偶者が亡くなったとき」や「あらかじめ定めた存続期間が満了したとき」には、税金がかからないとされています。
放棄すると、その家に住む権利を失う
当たり前のことかもしれませんが、配偶者居住権を放棄すれば、その家に住み続ける権利はなくなります。
税金の話に気を取られていると、つい忘れてしまいがちですが、放棄とは「住む権利を手放す」ことそのものです。放棄したあとに「やはり住み続けたい」と思っても、元に戻りません。
そのため、放棄する前に、放棄後の住まいをどうするのかを、はっきりさせておくことが大切です。
たとえば、自宅を売却して老人ホームの入居費用にあてる、子どもと同居する、といった次の住まいの見通しが立っているか。あるいは、権利を手放す代わりに所有者から対価を受け取り、それを新しい住まいの資金にできるか。こうした点はしっかり考えておきましょう。
権利の放棄に関する合意内容を書面に残しておく
配偶者と建物所有者が話し合って配偶者居住権を消滅させる場合は、その合意内容を書面に残しておくことが大切です。
口約束だけで進めてしまうと、後になって「対価を支払う約束だったのに支払われない」「いつ家を明け渡すかで揉める」といったトラブルにつながりかねません。とくに、権利を手放す代わりに対価を受け取る取り決めをした場合は、その金額や支払い時期を書面にしておかないと、あとから約束を反故にされるおそれもあります。
こうした合意書の作成は、内容に不備があると効力や手続きに支障が出ることもあるため、行政書士などの専門家に相談しながら準備すると安心です。
配偶者居住権の扱いも行政書士へ相談
配偶者居住権は、残された配偶者が住み慣れた家に住み続けながら、生活資金も確保しやすくする、心強い権利です。一方で、配偶者が施設に入るなどして家が不要になっても手放しにくい、放棄すると課税されることがある、といったデメリットや注意点もあります。
また、配偶者居住権は「設定するとき」と「放棄するとき」のどちらにも、専門的な判断が必要になります。設定する場面では、そもそも配偶者居住権を使うべきか、他の分け方のほうが良いのかを、ご家庭の事情に応じて見極める必要があります。放棄する場面では、課税や住まいの確保といった注意点を踏まえ、合意した内容をきちんと書面に残しておくことが欠かせません。
横浜市の長岡行政書士事務所では、配偶者居住権を含めた相続手続き全般をサポートしています。「配偶者居住権を設定すべきか」というご相談から、それを反映した遺産分割協議書の作成、さらに配偶者居住権を放棄・消滅させる際の合意書の作成まで、状況に応じて対応いたします。税金や登記など、他の専門家が関わる場面では、税理士や司法書士とも連携しながら、最適な選択肢をご提案させていただきます。
初回相談は無料なので、ぜひお気軽にお問い合わせください。
