「親が亡くなり自宅を相続したが、住宅ローンがまだ残っていた。相続人として、返済を続ける必要がある？」
「住宅ローンの返済義務は相続人が引き継ぐの？返済できないなら、相続放棄したほうがいいの？」
住宅ローンも借金であるため、ローンが残った家を相続するにあたって、色々と悩んでいる方もいるのではないでしょうか。
そこでこの記事では、住宅ローンが残っている状態で相続が発生した場合の基本知識を、横浜市で相続手続をサポートしている行政書士が解説します。判断に迷ったときの対処法も紹介するので、ぜひ参考にしてみてください。
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「住宅ローンが残っている不動産」と「住宅ローン」は両方とも相続の対象になる
まず、住宅ローンが残っていたとしても、その不動産は相続人のものです。
住宅ローンを貸している金融機関は抵当権を設定していますが、不動産の所有権は亡くなった方が所有しているためです。
そのため住宅ローンが残っている不動産も、相続の対象となります。
また、「住宅ローン」そのものも、相続対象です。遺産というとプラスの財産を思い浮かべる方が多いかもしれませんが、借金などマイナスの財産も相続対象であるためです。
「住宅ローンが残っている不動産」と「住宅ローン」は両方とも相続の対象になるということを、前提として知っておきましょう。
故人が住宅ローンを返済中だった場合の相続パターン
故人が住宅ローンを返済中だったときに、どのような相続となるかは、大きく下記の3パターンに分けられます。
- 団体信用生命保険（団信）が適用されローンが完済されるケース
- 相続放棄をして住宅もローンも相続しないケース
- 債務の相続を前提に不動産を取得するケース
それぞれのケースについて、詳しく見ていきましょう。
団体信用生命保険（団信）が適用されローンが完済されるケース
そして被相続人が団信に加入していた場合、死亡によってローン残高が保険で完済されます。
このケースで相続人が引き継ぐのは、「住宅ローンが完済された故人のマイホーム」ということです。
団信加入の有無は、ローン契約書や金融機関への確認でわかりますので、確認してみてください。
ただし以下のような場合は団信が適用されず、ローンが残ったままとなるため、注意してください。
団信に加入していなかった
死亡原因が団信の免責事項に該当（自殺・持病など）
また、夫婦の連帯債務として住宅ローンを借りており、どちらか一方が亡くなったときの扱いも、契約内容によって異なります。
夫婦どちらか一方が亡くなったら団信で残債務の全額が返済されることもあれば、半分だけ返済されることもあるため、金融機関へ確認してみてください。
なお、もし団信で住宅ローンが完済されない場合、相続人が法定相続分に応じて返済義務を負うのが原則です。（住宅ローンを1人の相続人に集中させる方法については後述します）
相続放棄をして住宅もローンも相続しないケース
団信が適用されず、住宅ローンの残債が多い場合、相続すると経済的に大きな負担が生じてしまいます。
このようなケースでは、『相続放棄』を検討することも大切です。
相続放棄とは、「プラスの財産」も「マイナスの財産」も一切相続しないことです。つまり相続放棄をすれば、ローンはもちろん、他の資産や債務も一切引き継がないことになります。
あわせて読みたい：相続放棄とは？遺産相続で負債がある場合の対処法を行政書士が解説！
相続放棄の期限は相続の開始を知った日から3ヶ月以内で、家庭裁判所に申述書を提出し、正式に認められることで成立します。
また、相続放棄は撤回できないため、慎重な判断が求められます。
債務の相続を前提に不動産を取得するケース
団信が適用されない場合、債務（住宅ローン）の相続を前提に、不動産を取得することも可能です。
この場合、相続人は継続して住宅ローンを返済していくことになります。
もしくは、故人の自宅を売却して、その売却金で住宅ローン残債を完済するのも選択肢の一つです。住宅ローン残債＜売却金となるなら、相続放棄するより、ローン込みで相続したほうが、経済的メリットが大きくなります。
なお、横浜市の長岡行政書士事務所では、不動産の売却を伴う相続手続もサポートしておりますので、故人の自宅を手放すことを考えている方は、ぜひ一度ご相談ください。
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住宅ローン付き不動産の相続手続きの流れ
ここまで紹介してきたポイントをふまえ、住宅ローンが残っている家を相続する際の基本的な流れを見てみましょう。
- 団信の有無を確認（ローンが完済されるか確認）
- 相続人全員を確定
- 不動産の評価とローン残高の把握
- 遺産分割協議で不動産の取得者（ローン負担者）を決定
- 登記名義の変更（相続登記）
団信の有無を確認（ローンが完済されるか確認）
まず最初に、亡くなった方が団信に加入していたかどうかです。
先述したとおり、団信に加入していれば、死亡によって住宅ローンの残債が保険で完済されます。
基本的に団信に加入しているはずですが、念のためローンの契約書を確認するか、借入先の金融機関に問い合わせてみてください。
「ローンが完済されるのか、それとも残るのか」をはっきりさせることが、住宅ローン返済中の家を相続する手続の出発点です。
相続人全員を確定
次に、誰が相続人になるのかを確定させます。
遺言書がない場合、遺産を相続人でどう分けるかは「遺産分割協議」で決める必要がありますが、この協議には相続人全員が参加する必要があるためです。
相続人の確定方法は、下記の記事も参考にしてみてください。
参考：相続人はどう確定する？調査方法や戸籍収集方法を行政書士が紹介！
また、自分で相続人を調べることが大変な場合は、行政書士などの専門家へ代行してもらうことも可能です。
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不動産の評価とローン残高の把握
続いて、相続する不動産にどれくらいの価値があるのかを確認します。
もし団信で完済できない場合は、「住宅ローンの残高」がいくらあるのかも把握しましょう。
これにより、相続するか、あるいは相続放棄すべきかを判断できるようになります。
遺産分割協議で不動産の取得者（ローン負担者）を決定
相続人と、不動産・ローンの状況が把握できたら、相続人全員で遺産分割協議を行い、「誰がその不動産を取得するか」を決めます。
また、団信が適用されずローンが残る場合、誰がローン負担者となるかも決めておきましょう。マイナスの相続財産（借金・債務）の返済者については、遺産分割協議によって決めたとしても、債権者（貸金業者など）には通用しないのが原則です。
遺産分割協議で借金について話し合ったとしても、それはあくまでも相続人同士で合意したに過ぎず、債権者が話し合いに関与するわけではないため、債権者に対しては効力を持たないとされています。法的に言うと、債務については、各相続人が何ら手続きを要することなく、当然に法定相続分で相続することになります。
ただし実務的には、相続人の間で、債務の遺産分割協議をすることも可能です。この場合、下記の2つのポイントを押さえておいてください。
| 債務引受の効力が発生する | 故人の債務について相続人が協議した場合、『遺産分割協議』ではなく、『債務引受』が成立したものとみなされます |
| 債権者の同意がない場合、相続分に応じた弁済が必要 | 裏を返すと、債権者の合意がある場合には、債務引受をした相続人以外の相続人は、債務（住宅ローン返済）を免れます |
そして住宅ローンの場合、相続人がその家に住み続けるといった事情があれば、債権者（金融機関）は協議に応じてくれるケースもあります。ローンを引き継ぐ相続人の返済能力や、そのときの金利市況などによっては、必ずしも故人が契約した住宅ローンの条件を引き継げないこともありますが、相談してみる価値はあるでしょう。
関連記事：遺産分割協議における債務（借金）の取り扱いとは？記載例や注意点を行政書士が解説！
登記名義の変更（相続登記）
不動産を取得する人が決まったら、その不動産の名義を、亡くなった方から取得する相続人へ変更します。これが相続登記です。
相続登記は2024年4月から義務化されており、取得を知った日から3年以内に申請する必要があるため、早めに手続をしましょう。
関連記事：相続不動産の相続登記期限はいつまで？法改正による相続登記義務化について解説！
なお、団信が適用されてローンが完済された場合は、あわせて「抵当権抹消登記」も必要になります。住宅ローンを借りる際、金融機関は不動産に抵当権を設定していますが、ローンが完済されても、この抵当権の登記は自動では消えないためです。団信でローンが完済されると、金融機関から抹消登記に必要な書類が送られてくるので、それをもとに手続きを行います。
住宅ローン返済中だった不動産の相続でよくある質問
それでは最後に、故人が住宅ローンを返済中だった場合によくある質問について解説します。
Q. 住宅ローンを1人の相続人に集中させる方法には何がある？
被相続人のローン債務は、原則として法定相続分どおりに各相続人へ自動的に分割されると紹介しましたが、「免責的債務引受」または「相続放棄」を使えば、実質的にローンを1人の相続人に集中させることができます。
| 免責的債務引受 | 旧債務者（故人）の債務を、新債務者（1人の相続人）が引き継ぐ内容の契約を、債権者（金融機関）と結ぶ |
| 相続放棄 | ローンを負担しない相続人が相続放棄をすれば、その方々ははじめから相続人でなかったことになるため、ローンを含めた全ての債務・財産が1人の相続人に集中する |
どのような選択肢を取るべきかは、具体的な状況によって異なるため、行政書士などの専門家と相談しながら決めてもいいでしょう。
Q. 相続放棄をすれば、住宅ローンの連帯保証人も責任を免れる？
いいえ、免れません。連帯保証は、金融機関と連帯保証人との間の契約であり、相続とは別のものだからです。
たとえば、亡くなった方のローンについて、その配偶者が連帯保証人になっているとします。このケースでは、相続放棄をしても、連帯保証人としての返済義務からは逃れられません。
相続放棄を検討する際は、自分が連帯保証人になっていないかもあわせて確認することが大切です。
住宅ローンがある相続も行政書士へ相談できる
住宅ローン付きの不動産を相続する場合、手続きや判断を誤ると後に大きなトラブルにつながる恐れがあります。
どのように相続手続をすべきか分からず困っている場合には、ぜひ相続に強い行政書士に相談してみてください。横浜市の長岡行政書士事務所でも、相続手続にお困りの方をサポートしています。初回相談は無料で対応しておりますので、ぜひお気軽にお問い合わせください。
