「亡父の相続財産の中に未登記の家屋があった。相続するけど何に注意が必要？」
「被相続人の相続財産の中に未登記の家屋があるが、固定資産税は誰が払う？」
横浜市で相続手続をサポートしている当事務所では、ご依頼者様から、このような質問をいただくことも珍しくありません。
2024年4月に相続登記が義務化されましたが、全国にはまだまだ「未登記」状態の不動産が眠っていると考えられます。では、未登記の家屋を相続することになったら、相続登記や固定資産税の支払いはどうすればよいのでしょうか。
そこで、本記事では未登記家屋をテーマに、相続登記や固定資産税の支払者変更について行政書士がわかりやすく解説します。
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未登記家屋とは
そもそも登記とは国が管理している登記簿に権利関係を登録するもので、不動産の場合は、土地や建物の所有者氏名や住所、所在地、地目、構造などが記載されています。
そして、この登記をされていない家屋のことを、「未登記家屋」といいます。
「不動産の登記をしないことなどあるのか？」と思う方もいるかもしれません。しかし、次のような背景から、未登記となってしまうこともあるのです。
- 登記のルールがあいまいだった時代に建てられた
- 増改築した一部分の登記を失念した
- 抵当権が不要のため家屋の登記をしなかった
なお、相続財産の不動産が未登記かどうかは、「固定資産税納税通知書」や「土地家屋名寄台帳」で確認するのがおすすめです。家屋の場合、家屋番号が空欄、もしくは「未登記」と記載があったら、その家屋は未登記家屋であるとわかります。
合わせて読みたい：名寄帳とは？取得方法や相続時の活用方法、注意点を行政書士が解説！
なぜ固定資産税納税通知書などで調べるかというと、未登記家屋にも固定資産税は課税されているためです。
不動産の所有者は、登記にかかわらず、所有している不動産に発生する固定資産税を支払う義務があります。そして不動産が所在している自治体は、未登記の建物もしっかり調査し、把握しているのです。
そのため、たとえ未登記であっても、固定資産税関係の書類には記載があります。
未登記家屋を相続する際にすべきこと
未登記家屋を相続する際、相続人がすべきこととしては、下記2点が挙げられます。
- 相続登記
- 固定資産税の納税義務者の変更
それぞれ詳しく見ていきましょう。
相続登記
未登記家屋を相続する場合、まずは相続登記の準備を進めましょう。
これまで未登記だったのだから、これからも未登記でいいのではと思う方もいるかもしれません。たしかに未登記のままでも、固定資産税さえ納めていれば、すぐに困る場面は少ないことも事実です。しかし、未登記のまま放置することには、次のようなデメリットがあります。
相続登記の義務に違反してしまう
未登記状態の家屋を正当な理由なく登記せずに放置してしまうと、相続登記の義務化に違反することとなり、10万円以下の過料が科せられるおそれがありますから、早期に対応することをおすすめします。
期限は「相続の開始及び所有権を取得したことを知った日から3年以内」です。
関連記事：相続不動産の相続登記期限はいつまで？法改正による相続登記義務化について解説！
不動産の活用が難しい
未登記のままでは、その家屋を担保に入れたり、スムーズに売却したりすることができません。
なお、未登記建物を相続登記する手順は、次のとおりです。
- 未登記家屋を相続する人を決める（遺産分割協議）
- 建物表題登記の申請を行う
- 所有者保存登記の申請を行う（相続人の名義で申請）
未登記の家屋を登記上に表示（表題登記）するのは、土地家屋調査士の業務です。遺産分割協議書の作成などを行政書士などへ依頼する場合、提携先を紹介してもらえるケースもあるため、ぜひ相談してみてください。
もちろん、横浜市の長岡行政書士事務所が相続手続をサポートする場合、信頼できる土地家屋調査士を紹介させていただきます。
固定資産税の納税義務者の変更
相続登記の期限は「相続の開始及び所有権を取得したことを知った日から3年以内」であるため、現実的には、後回しにすることがあるかもしれません。
そのような場合でも、固定資産税の納税義務者の変更については、早期に進めることをおすすめします。
未登記家屋であっても、固定資産税の納税義務は相続人に引き継がれます。
そして相続開始後は、所有者が確定するまで、共有状態として相続人全員が納税義務を負うことになります。
そのため、相続人間で誰が固定資産を取得するのかを明確にし、納税義務者を変更する手続きを行うことが重要なのです。
ケース別に、固定資産税の納税義務者の変更方法を紹介します。
| すぐに相続登記が可能 | 固定資産税は賦課期日（1月1日）時点の登記簿上の所有者に課税されるため、亡くなった12月31日までに相続登記すれば、翌年度以降の納税通知書は、自動的に新しい登記簿上の所有者に送付されます |
| すぐに相続登記できない | 資産の所在する自治体の役所へ「未登記家屋の所有者変更申請書」を提出します。 横浜市の場合、3か月以内に不動産登記簿の名義変更ができない場合は、資産の所在する区の区役所税務課へ「未登記家屋の所有者変更申請書」を提出するよう案内されています。（参考：横浜市） |
未登記家屋の相続でよくある質問
それでは最後に、未登記家屋の相続でよくある質問について解説します。
未登記建物の固定資産税は、相続人の1人に全額請求される？
前提として、遺産分割が終わるまでの不動産は、相続人全員の共有状態にあるとみなされ、その固定資産税についても、相続人全員が連帯して納税義務を負います。
「連帯して」とは、「各自が法定相続分だけを払えばよい」という意味ではなく、「連帯債務者の誰か1人に、全額を請求してもよい」という意味です。このため市町村役場は、相続人の1人に対して、固定資産税の全額を請求することができます。
ただし、その請求された相続人が、全額を負担する必要はありません。全額を立て替えて納めた相続人は、あとから他の相続人にそれぞれの負担分を請求できます。
一方、遺産分割が終わって所有者が決まった後は、その所有者が固定資産税を納付します。1人が単独で取得した場合は、その人が単独で全額を納めるということです。
もし複数の相続人が共有で取得した場合は、遺産分割後も、共有者が連帯して納税義務を負います。この場合、市区町村は代表者を決めるよう案内するのが一般的で、納税通知書はその代表者宛てに送られます。
未登記家屋も遺産分割協議書に記載できる？
未登記家屋も、遺産分割協議書に記載できます。
ただし、書き方に登記済みの建物との違いがあることは知っておきましょう。
登記済みの建物であれば、登記事項証明書に記載された所在・家屋番号・種類・構造・床面積をそのまま正確に記載します。
一方、未登記家屋には登記簿がなく、家屋番号も存在しませんから、固定資産税の課税明細書（納税通知書）や名寄帳に記載された情報によって物件を特定することになります。
イレギュラーな対応が必要になるため、誤解の生じない遺産分割協議書にしたい場合は、行政書士などの専門家に相談することも検討してみてください。
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未登記家屋の相続こそ専門家へ相談を
未登記家屋を相続した場合、相続人がすべきことは、大きく分けて「相続登記」と「固定資産税の納税義務者の変更」の2つが挙げられます。とくに固定資産税を誰がどのように負担するかについては、相続人同士で早めに決めておいたほうがいいでしょう。
そして未登記家屋の相続は、通常の不動産の相続よりも対応が複雑になりがちです。固定資産税の課税明細書などから物件を特定して遺産分割協議書に記載する必要があったり、法務局の登記簿に初めて登録する「表題登記」が必要だったり、相続人が自分で対応するのは簡単ではありません。
そのため、未登記家屋の相続こそ、専門家へ相談することを検討してみてください。
横浜市の長岡行政書士事務所は、遺産分割協議書の作成や必要書類の収集をサポートすることはもちろん、登記が必要な場面では信頼できる土地家屋調査士・司法書士をご紹介するなど、各分野の専門家と連携しながら相続手続を一貫してお手伝いしております。相続について何かお困りのことがある場合は、お気軽にお問い合わせください。
