「亡くなった父がマンションを持っていたけれど、相続時、父がもらうはずだった家賃ってどうなるの？」

「旦那が亡くなったけど、旦那が借りたアパートにこのまま住めるのだろう？　その場合って家賃って誰が払うの？」

「家賃のことってやっぱり相続の時、もめるのだろうか？」

亡くなった方が、賃貸不動産のオーナーだった時、その不動産の家賃収益をどうすればよいのかがわからない、という話をときどき聞きます。

あるいは逆に、滞納している家賃を残したまま亡くなってしまった人の遺族は、その滞納分の家賃をどうすればいいのでしょうか。

家賃というのは土地やお金のような具体的な財産ではないので、遺族も亡くなった本人も、相続するにあたってあまり考慮していないということがあります。

今回は見逃されがちな、相続における家賃の扱いについて、お話したいと思います。

家賃とはどういう財産？

それでは前提となる家賃が一体どういうものなのか、説明したいと思います。

家賃収益は債権となる

大家さんの視点で家賃は、賃貸借契約を結び、自分の不動産を相手に使用させてあげて、その対価として受け取っているお金、となります。

つまり家賃は当事者間（貸主と借主）の契約により生じたものであって、財産の分類としては、債権（お金などを請求できる権利）であることがわかります。

支払い家賃は債務となる

逆に借りた側からすると、他人の不動産を使用させてもらえて、その対価として契約上支払う必要がある債権（お金などを支払う義務）ということになります。

家賃は毎月発生し、その時々で扱いを考える必要がある

つまり、家賃というものは土地や現金のように具体的な財産というよりは、権利や義務といった「将来のために存在する財産」ということです。

そしてそれは基本的に毎月発生します。

そのため、いざ相続となると少し複雑な扱いとなります。家賃は毎月発生するものですが、その発生した時点において扱いが変わってしまうからです。

相続時の賃貸物件は誰のもの？

それでは相続において家賃がどうなるのかを考える前提として、まずは賃貸不動産の扱いを確認してみようと思います。

家賃というものは基本的には賃貸物件から生まれるものだからです。

ですので、大家さんが死亡して相続となったとき、その賃貸物件が誰のものになるのかが重要となります。

遺言書で不動産を受け継ぐ人の指定がある場合はその人

遺言書などで賃貸不動産を受け継ぐ人が明確に指名されている場合は、もちろんその人のものとなります。

不動産を受け継ぐ人が不明な場合は相続人全員で共有

遺言書がなかったり、遺言書があったとしても賃貸不動産について言及がないこともあり得ます。

誰に具体的にその不動産が与えられるのかがわからないときは、遺産分割で不動産の所有者が決まるまで、各相続人でその不動産を共有する形になります。

遺産分割が決まれば相続時にさかのぼって取得する

遺産分割協議によって、誰に与えられるのかが決まったとします。そして遺産分割が実際になされました。

このとき、不動産は相続開始時にさかのぼって、その人のものになります。

つまり遺産分割協議をしていた期間も、もはやずっとその人のものだった、という扱いになるのです。このことを法律上、遡及効（昔にさかのぼって効果を発生させること）と言います。

相続時の家賃収入は誰のもの？｜貸主側の視点

次は本題である家賃収入についてお話しようと思います。家賃についても、いくつかのパターンに分けて考えていく必要があります。

遺言書で不動産を受け継ぐ人が指定がある場合はその人

一番わかりやすいパターンですが、遺言などで不動産を受け継いだ人がいるのならば、その不動産から発生する家賃もその人のものとなります。

不動産を受け継ぐ人が不明の場合は各相続人で分割

さきほども説明したように誰がその不動産を受け継ぐのかわからない場合、遺産分割協議をすることになります。

そしてその協議をしている期間は、各相続人でその不動産を共有しているとみなされているので、その結果、家賃収入も各相続人で分割して受け取ることになります。

遺産分割協議終了後の不動産は相続して取得した人のもの

遺産分割協議によって賃貸不動産が誰のものかが決まったあとは、当該不動産がその人のものである以上、家賃収入もその人のものとなります。

原則的に、

• 不動産の持ち主　→　家賃をもらう人

と考えてよいでしょう。

協議中受け取った家賃に遡及効は関係ない（例外）

さきほど不動産が誰のものになるか、というお話のなかで、遡及効について言及したと思います。

遺産分割で不動産の持ち主が決まったら、協議をする前から既にその人のものになっていたこととする、という法律独特の考え方のことです。

普通に考えたら、「不動産の持ち主＝家賃の受取人」なのだから分割協議中の家賃もさかのぼって、不動産を手に入れた人のものになる、と考えるでしょう。

けれどもこの遡及効は、遺産分割協議中、相続人みんなで受け取った家賃には関係がないとされています。

判例は以下のように述べています。

最高裁平成17年9月8日判決　遺産は、相続人が数人あるときは、相続開始から遺産分割までの間、共同相続人の共有に属するものであるから、この間に遺産である賃貸不動産を使用管理した結果生ずる金銭債権たる賃料債権は、遺産とは別個の財産というべきであって、各共同相続人がその相続分に応じて分割単独債権として確定的に取得するものと解するのが相当である。

この判例が述べたいことは、要約すると遺産分割で決まったのは不動産の持ち主が誰かであって賃料のことではないのだから、賃料は別で考えて原則通り、みんなで受け取ったことにしよう、ということです。

このことからも家賃が遺産というよりも、不動産から生まれた単なる債権とみなされている傾向がなんとなくわかると思います。

家賃は毎月発生する債権だからその都度どう扱われるかを考える

このように話していくと、家賃の扱いが相続において複雑な理由はやはり家賃そのものが、

①　定期的に発生する（一般的には毎月定められた日）

　→　相続のように財産の所有者を決めていく過程では、発生した時々で所有者を考えなければならない

②　賃貸不動産から生まれる債権である

　→　家賃そのものよりも、不動産の所有者の方が問題になりやすい

ということが原因だと思います。

たとえば、遺産分割協議で賃貸不動産の所有者を決めることはするかもしれませんが、その家賃をどうするか、という話になることは少ないと思います。

相続時の家賃の支払いはどうなるか｜借主側の視点

次は視点を変えて、賃借人、つまり不動産を借りている人の方を考えてみたいと思います。

賃借人の地位は相続される

たとえば基本的には、マンションを借りている夫が死亡したとしても、その遺族に賃借人の地位は受け継がれます。

つまり、賃貸借契約は借主の死亡によっては終了せずに、相続の対象となるのです。

契約者本人が亡くなったから、その家族は出て行ってほしい、というのはやはり常識的に考えてもちょっとおかしいでしょう。

相続時に賃借権も共有される

借主の地位についても遺言で指定があればそれに従いますが、不明であるときは賃貸不動産の持ち主のように、借主の地位を各相続人で共有する形になります。

そして遺産分割協議で決められた人に、最終的に、不動産の借主の地位が移転することになります。

共有中の家賃は各相続人が全額支払う義務を持つ（注意）

受取家賃は各相続人で分割できましたが、家賃を支払う場合は少し違います。

基本的に、貸主は死亡した借主の各相続人に家賃の支払いを請求でき、請求を受けた者はその家賃の全額を支払わなければいけません。

このように分割できない債務を、不可分債務と呼びます。

相続時に不動産の家賃があるときは行政書士などの専門家に相談

家賃は借主か貸主かなどの立場の違い、そしてその時々で扱いが変わってしまいます。だからどうすればいいのかわからなくなることもあるでしょう。

けれども、やはり一度は考えておくべきことだと思います。

相続時に家賃の存在は気をつけておいた方がいい

亡くなった方が賃貸人、賃借人のどちらかであるケースはそれなりに多いです。

マイホームを持つ方が少しずつ低下している、という話をよく聞きますがそれは反面、賃貸で生きていく人が多くなりつつあるということにもなります。

また、亡くなった方が実は大家さんだった、ということも十分に考えられます。

相続時に家賃について考える、ということは現実的に起こりえる身近な問題だということです。

相続時の賃貸不動産のことでお困りの方は当事務所に連絡ください

相続の時の家賃はどうなるのだろう。こういった問題に関しては、やはりその状況を実際に見て考えていくことが必要になります。

的確で素早い判断をするためには経験の豊富さも必要です。ですので、相続に関して経験豊富な専門家に相談してみるのが一番確実で、問題解決も早いと思います。

いつでも長岡行政書士事務所にご相談をお待ちしております。