「亡くなった父がマンションを持っていたけれど、相続時、父がもらうはずだった家賃ってどうなるの？」
「旦那が亡くなったけど、旦那が借りたアパートにこのまま住めるのだろう？その場合って家賃って誰が払うの？」
「家賃のことってやっぱり相続の時、もめるのだろうか？」
亡くなった方が、賃貸不動産のオーナーだった時、その不動産の家賃収益をどうすればよいのかがわからない、という話をときどき聞きます。
あるいは逆に、滞納している家賃を残したまま亡くなってしまった人の遺族は、その滞納分の家賃をどうすればいいのでしょうか。
家賃というのは土地やお金のような具体的な財産ではないので、遺族も亡くなった本人も、相続するにあたってあまり考慮していないということがあります。
今回は見逃されがちな、相続における家賃の扱いについて、お話したいと思います。
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家賃とはどういう財産？
相続発生後の家賃がどうなるか解説するために、前提となる「家賃とはどのような財産なのか」説明したいと思います。
大家さんの視点での家賃は、賃貸借契約を結び、自分の不動産を相手に使用させてあげて、その対価として受け取っているお金、となります。
つまり家賃は当事者間（貸主と借主）の契約により生じたものであって、財産の分類としては、債権（お金などを請求できる権利）であることがわかります。
逆に借りた側からすると、他人の不動産を使用させてもらえて、その対価として契約上支払う必要がある債権（お金などを支払う義務）ということになります。
つまり、家賃というものは土地や現金のように具体的な財産というよりは、権利や義務といった「将来のために存在する財産」ということです。
そしてそれは基本的に毎月発生します。
そのため、いざ相続となると少し複雑な扱いとなります。家賃は毎月発生するものですが、その発生した時点において扱いが変わってしまうからです。
相続時の賃貸物件は誰のもの？
それでは相続において家賃がどうなるのかを考える前提として、まずは賃貸不動産の扱いを確認してみようと思います。
家賃というものは基本的には賃貸物件から生まれるものだからです。
ですので、大家さんが死亡して相続となったとき、その賃貸物件が誰のものになるのかが重要となります。
考えられるパターンとしては、次の2つが挙げられます。
- 遺言書で不動産を受け継ぐ人が指定されていた場合
- 不動産を受け継ぐ人が決まっていない場合
遺言書で不動産を受け継ぐ人が指定されていた場合
遺言書などで賃貸不動産を受け継ぐ人が明確に指名されている場合は、もちろんその人のものとなります。
不動産を受け継ぐ人が決まっていない場合
遺言書がなかったり、遺言書があったとしても賃貸不動産について言及がないこともあり得ます。
誰に具体的にその不動産が与えられるのかがわからないときは、遺産分割で不動産の所有者が決まるまで、各相続人でその不動産を共有する形になります。
遺産分割協議によって、誰に与えられるのかが決まったとします。そして遺産分割が実際になされました。
このとき、不動産は相続開始時にさかのぼって、その人のものになります。
つまり遺産分割協議をしていた期間も、もはやずっとその人のものだった、という扱いになるのです。このことを法律上、遡及効（昔にさかのぼって効果を発生させること）と言います。
相続時の家賃収入は誰のもの？｜貸主側の視点
次は本題である家賃収入についてお話しようと思います。家賃についても、いくつかのパターンに分けて考えていく必要があります。
- 遺言書で指定がある場合
- 遺言書で指定がない場合
遺言書で指定がある場合
一番わかりやすいパターンですが、遺言などで不動産を受け継いだ人がいるのならば、その不動産から発生する家賃もその人のものとなります。
遺言書で指定がない場合
遺言書で指定がない場合に家賃収入が誰のものとなるかは、非常に複雑です。
さきほども説明したように、誰がその不動産を受け継ぐのかわからない場合、受け継ぎ方を決めるために遺産分割協議をすることになります。
そしてその協議をしている期間は、各相続人でその不動産を共有しているとみなされているので、その結果、家賃収入も各相続人で分割して受け取ることになります。
遺産分割協議によって賃貸不動産が誰のものかが決まったあとは、当該不動産がその人のものである以上、家賃収入もその人のものとなります。
一般的に考えれば、不動産の持ち主＝家賃をもらう人と考えてよいでしょう。
ただし例外として、遺産分割協議中に受け取った家賃には遡及効がないため、相続人が分け合うことになります。
さきほど不動産が誰のものになるか、というお話のなかで、遡及効について言及したと思います。
遡及効についてもう一度説明すると、遺産分割で不動産の持ち主が決まったら、協議をする前から既にその人のものになっていたこととする、という法律独特の考え方のことです。
普通に考えたら、「不動産の持ち主＝家賃の受取人」なのだから分割協議中の家賃もさかのぼって不動産を手に入れた人のものになる、と考えるでしょう。
けれどもこの遡及効は、遺産分割協議中、相続人みんなで受け取った家賃には関係がないとされています。
判例は以下のように述べています。
最高裁平成17年9月8日判決 遺産は、相続人が数人あるときは、相続開始から遺産分割までの間、共同相続人の共有に属するものであるから、この間に遺産である賃貸不動産を使用管理した結果生ずる金銭債権たる賃料債権は、遺産とは別個の財産というべきであって、各共同相続人がその相続分に応じて分割単独債権として確定的に取得するものと解するのが相当である。
この判例が述べたいことを要約すると、遺産分割で決まったのは「不動産の持ち主が誰か」であって「賃料が誰のものか」を決めたわけではないのだから、賃料は原則通り相続人みんなで受け取ったことにしよう、ということです。
相続人の家賃は誰が支払う？｜借主側の視点
次は視点を変えて、賃借人、つまり不動産を借りている人の方を考えてみたいと思います。相続人の家賃は誰が支払うことになるのでしょうか。
まず原則として、賃借人の地位も相続されることを知っておきましょう。
たとえば基本的には、マンションを借りている夫が死亡したとしても、その遺族に賃借人の地位は受け継がれます。
つまり、賃貸借契約は借主の死亡によっては終了せずに、相続の対象となるのです。
契約者本人が亡くなったから、その家族は出て行ってほしい、というのはやはり常識的に考えてもちょっとおかしいでしょう。
借主の地位についても遺言で指定があればそれに従いますが、不明であるときは賃貸不動産の持ち主のように、借主の地位を各相続人で共有する形になります。
相続時に賃借権も共有されるということです。
そして遺産分割協議で決められた人に、最終的に、不動産の借主の地位が移転することになります。
先ほど解説した受取家賃は各相続人で分割できましたが、家賃を支払う場合は少し違います。遺産分割協議が終わるまで共有となっている支払家賃は、各相続人が全額支払う義務を持つのです。
マイナスの相続財産（支払家賃）の支払者を遺産分割協議によって決めたとしても、債権者（ここでは大家さん）には通用しません。
債権者は「遺産分割協議書で債務を相続すると決めた相続人」以外にも返済を求められます。そして債権者から請求された場合には、遺産分割協議で決めた相続人以外も返済に応じる必要があるのです。
基本的に、貸主は死亡した借主の各相続人に家賃の支払いを請求でき、請求を受けた者はその家賃の全額を支払わなければならないのです。
ただし相続人の間では、債務の遺産分割協議もできます。（相続人全員の合意によって債務の遺産分割協議をした場合、正しくは『遺産分割協議』ではなく『債務引受』が契約として成立したといいます）
この債務引受について債権者の合意がない場合、債権者へ弁済をした相続人は、遺産分割協議によって債務を引き継ぐこととなった相続人へ、弁済額を請求できることがポイントです。
つまり遺産分割協議で家賃を支払うと決まったAさんの代わりに、大家さんから催促されたBさんが家賃を支払ったとします。ここでBさんは、Aさんに立て替えた家賃を請求できるということです。
支払家賃も債務であるため、借金のような扱いとなることを覚えておきましょう。
関連記事：誰が借金を相続するか遺産分割協議で決められる？注意点を行政書士が解説
相続時に不動産の家賃があるときは行政書士などの専門家に相談
この記事で紹介したとおり、「家賃」の存在は相続時に気をつけておいた方がいいでしょう。家賃の扱いが相続において複雑な理由は、やはり家賃そのものが、定期的に発生するものであるからともいえます。
被相続人が貸主（大家さん）だった場合、家賃そのものよりも、不動産の所有者の方が問題になりやすいかもしれません。しかし賃貸不動産から生まれる債権である「家賃」の扱いについても知っておくべきでしょう。
また、被相続人が借主だった場合も、借主としての立場は相続人に引き継がれるため、誰が家賃を支払うのか決めておいたほうがトラブルを防ぐことにもつながります。
相続の時の家賃はどうなるのだろう。こういった問題に関しては、やはりその状況を実際に見て考えていくことが必要になります。
具体的な相続手続きについて知りたい方は、ぜひ横浜市の長岡行政書士事務所へご相談ください。どのように遺産分割協議を進めていけばスムーズに相続手続きを完了させられるのか、個別的に相談したうえでご提案いたします。
遺産分割協議書の作成についてもサポートしており、不動産の相続登記などは提携する司法書士と連携して進めるため、お客様にご負担をかけることはありません。初回相談は無料で対応しているので、お気軽にお問い合わせください。
