「田舎の不動産を相続するのだが、どうすればスムーズに相続手続できる？」
「田舎に住む親の相続財産には不動産があるようなのだが、不動産の場所がよく分からない。どうすれば調べられる？」
今住まわれているエリアから遠い不動産を相続するとなると、少なからず不安を感じる方もいるのではないでしょうか。
不動産は相続すると相続登記を行う必要があるほか、所有すると不要な不動産であっても固定資産税を納める義務もあります。
そしてそもそも、親が遠方に住んでいる場合などは「どこに不動産があるのか分からない」という事態が発生する可能性もあります。
そこで、本記事では遠方の不動産相続に備えた「相続対策」と、すでに相続が発生してしまった場合の「相続手続」について解説します。相続する不動産をどうやって調べたらいいのか知りたい方は、ぜひ参考にしてみてください。
遠方の不動産を相続したあとに必要となること
「地方の実家を出て、都市部で生活している」などの理由で、相続時に今のお住まいから離れている場所に位置する不動産を相続する方は少なくありません。また、相続を迎えてから始めて、被相続人が生前に遠方の不動産を所有していたと知る相続人もいます。
では、遠方の不動産を相続するとどのような負担があるでしょうか。不動産を相続するにあたって把握しておくべきことは、次の5つです。
- 相続登記をする必要がある
- 相続税が発生する場合がある
- 空き家であっても管理する必要がある
- 固定資産税が発生する
- 地方によっては売りにくい不動産も多い
それぞれ詳しく見ていきましょう。
相続登記をする必要がある
不動産を相続すると、亡くなられた方から新しい所有者へと所有者を変更する必要があります。この手続きは「相続登記」と呼ばれており、2024年4月1日に義務化されました。義務化によって「不動産を相続したと知った日から3年以内」に相続登記をする必要があります。
詳しくは以下の記事もご一読ください。
合わせて読みたい：相続不動産の相続登記期限はいつまで？法改正による相続登記義務化について解説！
相続税が発生する場合がある
不動産は資産価値が高いものも多く、相続税が課税される可能性もあります。相続税は不動産だけが対象となるのではなく、被相続人が所有していた財産全体に加えて、生命保険からの死亡保険金などの「みなし相続財産」や、生前に行われていた贈与も一定の期間内が課税対象となります。（被相続人に債務がある場合は控除できます）
相続税が発生しており、納付の必要がある場合は「被相続人の死亡を知った日の翌日から10か月以内」に申告・納付を終える必要があります。
関連記事：相続税申告はどうすればいい？手続き方法や期限・税率を解説！【税理士監修】
空き家であっても管理する必要がある
遠方にあり、すでに誰も住んでいない空き家を相続する場合には管理を行う必要もあります。たとえば、隣家と接している空き家の場合は放置してしまうと雑草が生えてしまい、隣家に影響を及ぼす可能性があります。
また、放置されている空き家はゴミの不法投棄や放火がなされてしまった事例もあり、管理状況が不届きだった場合には管理責任が相続した方に及ぶおそれもあります。たとえ遠方にあっても、相続する以上は空き家も適切に管理する責任があるため注意が必要です。
合わせて読みたい：横浜で空き家の相続に直面したら？リスクや回避方法を行政書士が解説！
固定資産税が発生する
不動産を相続で取得すると、新たに所有する不動産の固定資産税も支払っていくことになります。固定資産税とは毎年1月1日（賦課期日）現在の土地、家屋等の所有者に対し、その固定資産の価格をもとに算定される税額が毎年春頃に請求されるものです。
遠方にあり、利用する予定がない不動産でも納税義務は生じます。
地方によっては売りにくい不動産も多い
税金や空き家管理の負担から、相続後に「売却」を検討する方もいます。しかし、地方の不動産によってはすぐに売却できないことも多くなっています。過疎地など不人気のエリアでは思うように買い手が見つからないのです。
遠方の不動産相続に備える3つの対策とは
今後遠方にある不動産を相続する可能性がある場合には、あらかじめ生前から対策を講じておくことがおすすめです。まだ相続が発生していない場合には、次のような対策を検討してみてください。
- 収益物件化する
- 遺言書を作成しておく
- すでに空き家の場合は売却・解体を検討する
それぞれ詳しく解説します。
収益物件化する
税金や空き家管理の負担を軽減するためには、遠方にある不動産の「収益化」を目指すことがおすすめです。収益化できると定期的に収入が入るため、相続税や固定資産税の支払いに活用できます。また、空き家ではなくなるため管理負担も軽減できます。
収益物件にできたら、その時点で贈与を進めることもおすすめです。贈与すれば誰が相続するか、相続開始後に話し合う必要がなくなるだけではなく、贈与後の収益は受贈者（贈与を受けた方）のものになります。相続財産も減るため、相続税対策の効果もあります。
ただし、不動産の贈与は贈与税がかかる可能性が高く、不動産取得税も発生します。贈与方法もいくつかあるほか、非課税にできる「住宅習得など資金の非課税制度」や「おしどり贈与」といった特例もあるため税理士に相談しながら安全に進めることがおすすめです。
合わせて読みたい：祖父母などから教育資金の一括贈与を受けた場合の贈与税の非課税制度について税理士が解説
遺言書を作成しておく
遺言書を作り、あらかじめ誰が不動産を取得するのか決めておくことも相続対策につながります。
たとえば先述したように不動産を収益物件化した場合には、とくに対策しておきたいところです。収益物件は金銭面で魅力的であり、相続人間で揉めるリスクがあるためです。
遺言書があれば遺産分割協議を行う必要がありません。遺言者自身の思いを込めて、不動産を渡したい方を選べることも遺言書を残すメリットです。
ただし、遺言書は遺留分に配慮するなど注意をしながら作成することが望ましいでしょう。遺言書には不動産以外の財産を誰に渡すのかも、書き残すことができます。行政書士などの専門家にご相談されることがおすすめです。横浜市の長岡行政書士事務所では、遺言書の作成についても承っております。初回相談は無料なので、お気軽にご相談ください。
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対応エリア：横浜市・神奈川県全域・東京23区
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すでに空き家の場合は売却・解体を検討する
すでに空き家となっており、今後相続後に管理負担が予想される場合は、早期に売却・解体を検討することもおすすめです。先に触れたように不動産の売却は時間を要する場合があるため、不動産業者への相談はなるべく早くから始めましょう。
売却が難しい空き家の場合は、費用はかかりますが解体し、土地のみの状態で売却もしくは相続をすることも考えられます。解体しておくことで売れやすくなる土地も多く、相続をすることになっても建物がない分固定資産税も減り、相続財産を減らす効果もあります。
売却や解体、贈与なども難しいケースではあらかじめ不動産の買い手を探してみることも検討しましょう。売れにくい不動産であっても、ご近所の方が購入を希望する場合があります。実際にある地方の事例では、空き家をご近所の方が購入を希望し、円滑に売却できたケースがあります。
空き家バンクやマッチングの活用も可能
現在横浜市には、空き家の所有者と地域活動の拠点を探す団体や事業者とのマッチング制度が用意されています。（※）詳しくは以下リンクをご参考ください。
参考URL 横浜市 空家活用のマッチング制度
また、地方には空き家のトラブルを少しでも減らすことを目的に、空き家バンクも多く、譲渡や売却がスムーズになるしくみを自治体を中心に運用していることがあります。空き家が立地している自治体のHPを調べて、登録を希望することも検討しましょう。
（※）2024年11月現在、横浜市には空き家バンク制度はありません。空き家のマッチングについては「空家活用のマッチング制度」をご確認ください。
不動産をスムーズに相続する方法
さて、もし既に相続が発生しており、まさに遠方の不動産の相続に困っている方もいるでしょう。そのような場合に不動産をスムーズに相続する方法としては、次の2つが挙げられます。
- 名寄帳を取得して所有不動産を洗い出す
- 現地の専門家に調査を依頼する
それぞれ詳しく見ていきましょう。
名寄帳を取得して所有不動産を洗い出す
遠方に住む親が、どこに不動産を所有していたか分からないという場合には、「名寄帳（なよせちょう）」を活用してみてください。
名寄帳とは「固定資産税」を管理するために各市区町村が作成しているものです。
納税義務者（不動産の所有者）をベースに、土地・家屋の情報がまとめられています。
このため名寄帳を取得すれば、亡くなった方がそれぞれの自治体内に所有していた不動産の場所を把握できるのです。
関連記事：名寄帳とは？取得方法や相続時の活用方法を行政書士が解説！
不動産の所在を特定するためには、以下の方法もあります。
- 登記事項証明書（登記簿謄本）
- 不動産登記権利情報
- 固定資産税評価証明書
- 固定資産税納税通知書
そんな中で名寄帳を活用する主な理由は、固定資産税が非課税の土地なども、名寄帳であれば確認しやすいためです。たとえば固定資産税関連の書類には、課税されている不動産しか記載されていません。私道・山林などの非課税不動産を見落とさないようにするためには、名寄帳の活用が重要なのです。
神奈川県内における各市町村ごとのポイントはこちら！
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現地の専門家に調査を依頼する
名寄帳は便利な書類ですが、それを取り寄せたからといって相続手続が終わるわけではありません。
まず、名寄帳は各市区町村によって記載内容が異なるため、非課税の不動産が記載されていない場合もあるのです。そのような不動産は、別の方法で調査する必要があります。
また、不動産を特定したら、相続手続を進める必要があります。
さらに現実的には、不動産以外の財産、たとえば銀行預金・自動車の相続手続もしなければなりません。
そのため遠方に住む親族の相続手続などをする場合は、現地の専門家に調査・手続を依頼することをおすすめします。
たとえば横浜市周辺に住む方が亡くなって、相続手続が必要なものの、相続人は県外在住だとしましょう。そのような場合は、ぜひ横浜市の長岡行政書士事務所へご相談ください。
名寄帳などを活用して相続不動産の一覧を調査することはもちろん、銀行預金・自動車の相続手続もお任せいただけます。
私たちの事務所で取り扱えない分野の手続は、提携している弁護士、税理士、司法書士、社会保険労務士、土地家屋調査士等をこちらの責任で手配いたしますので、安心してお任せください。
関連記事：相続手続を依頼する専門家は故人・相続人どちらの居住地で探せばいい？
横浜周辺の相続手続は長岡行政書士事務所にお任せください
遠方の不動産を相続するには手間がかかるため、できれば生前から対策しておきたいものです。しかし現実的には、対策する前に相続が発生してしまうこともあるでしょう。
もし横浜周辺の方がお亡くなりになり、相続人は遠方に住んでいる場合には、ぜひ横浜死の長岡行政書士事務所にご相談ください。ご依頼者様に負担をかけることなく相続手続を進めさせていただきます。
初回相談は無料で、Webミーティングにも対応しているため、お気軽にご相談ください。
