「空き家になってしまう家を相続する。どのようなリスクがあるだろう」
「親が住んでいた空き家を相続するけど、管理に不安がある」
「相続時に空き家になってしまうから処分したいけど、メリット・デメリットはあるのか？」
高齢化や過疎化が深刻な問題となっている日本では、空き家問題が全国的な課題となっています。
それは神奈川県横浜市も他人事ではありません。横浜市でも空き家予備軍となる一戸建てにすむ高齢者のみ世帯は181,400世帯で、この数は年々増加しているのです。（参考：横浜市の空家をとりまく現状と課題｜横浜市空家等対策協議会）
もしも、相続で空き家問題に直面したら、どのようなリスクがあるのでしょうか。
この記事では空き家の相続にまつわるリスクや回避方法について、横浜市で相続手続きをサポートしている長岡行政書士事務所が詳しく解説します。
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相続不動産が空家になるときのリスクやデメリット
まずは相続不動産が空家になるときのリスクについて見ていきましょう。
- 放置によりトラブルが起きる
- 税金負担がかかりつづける
- 相続人が誰も欲しがらない
横浜市の事情を鑑みながら紹介します。
放置によりトラブルが起きる
空き家を管理せずに放置していると、植木や雑草が増加し住まいを覆ってしまうことがあります。
また、空き家は侵入されることも多く、屋内が荒らされ治安の悪化の原因となるケースも発生しています。相続時には価値のある不動産でも、管理が行き届かない空き家の状態で放置してしまうと、いつの間にかダメージが加速してしまうことが少なくありません。
このようなトラブルが起きると、周辺住民から苦情が発生し、トラブルに発展することもあるのです。
横浜市のように人口が多い都市であっても、放置した空き家には野良猫などの動物が棲み付いてしまう可能性もあります。近隣住民とのトラブルの原因になりうることは、空き家の代表的なリスクです。
なお、「空家等対策の推進に関する特別措置法」という法律において、次のような空き家は「特定空家」とされています。
そのまま放置すれば倒壊等著しく保安上危険となるおそれのある状態又は著しく衛生上有害となるおそれのある状態、適切な管理が行われていないことにより著しく景観を損なっている状態その他周辺の生活環境の保全を図るために放置することが不適切である状態にあると認められる空家等
空家等対策の推進に関する特別措置法第二条二項
税金負担がかかりつづける
空き家となった住まいは、管理者が不在の状態となるため大変荒れやすくなります。このような荒れた状態では、売りたくてもなかなか手放せないことも少なくありません。
売却したくても売れないままだと、固定資産税、一部の地域では都市計画税も発生します。
横浜市も都市計画法による市街化区域内に所在する土地及び家屋を対象に、都市計画税が課税されます。令和6年3月現在で横浜市域の約77％が市街化区域ですから、ほとんどの方が固定資産税と都市計画税を課税されるといっても過言ではありません。
また、実は住宅用地の固定資産税は「住宅用地の特例措置」により、固定資産税が減額されていることをご存知でしょうか。しかし前述した「特定空家」に指定されると住宅用地の特例が適用されないため、税負担が増えてしまうこともデメリットです。
相続人が誰も欲しがらない
売却しにくい、管理しにくいなど、さまざまな理由で相続人誰もが不動産を欲しがらないケースもあります。
このような場合、遺産分割協議が進まず、一旦共有状態として相続登記することがあります。（関連記事：不動産の共有相続のリスクとは？メリット・デメリットと注意点を行政書士が解説！）
不動産は欲しい人同士で常に争うとは限らず、いわゆる「負動産」の扱いに苦慮する相続もあるのです。
相続した住まいが空き家の状態のまま、売却せずに放置していると、所有者が亡くなったタイミングでさらに相続が発生し、いつの間にか不動産の共有者が増えていることがあります。
共有者が多くなっていくと、売却や解体も思うように進まなくなるため、長期間空き家として放置せざるを得なくなります。横浜市は都市部であるため、資産価値の高い不動産もありますが、相続人が神奈川県外に住んでいるような場合、物理的に相続不動産の管理が難しいでしょう。
相続人が誰も欲しがらないまま放置され続け、それによってトラブルが生じ、さらに誰も欲しがらなくなるという悪循環が発生する可能性もあるのです。
空き家相続に必要な手続き
空き家（もしくは今後空き家となる）を相続する際に、必要な手続きとしては、次のような例が挙げられます。
- 遺産分割協議
- 相続登記
- 相続税申告・登記
遺産分割協議
相続人が複数いる場合、被相続人の財産をどのように分割するのか決めるために、「遺産分割協議」が必要となるケースもあります。ただし、以下の場合には、遺産分割協議は不要です。
- 相続人が1名
- 遺言書がある
- 法定相続分どおりに相続する
つまり上記以外の場合は、遺産分割協議が必要です。
空き家を誰が相続するか決められないと、遺産分割協議が長引いて、相続手続きが進まないこともあります。
これでは空き家の所有者がはっきりせず、対策を進められないことも少なくありません。空き家問題を解決するためには、スムーズに遺産分割協議を成立させる必要もあるのです。
なお、長岡行政書士事務所では横浜市を含む神奈川県全域を対象に、遺産分割協議書のサポートにも対応しているため、どのように手続きを進めたらいいのか分からない方はぜひご連絡ください。初回相談は無料です。
合わせて読みたい＞＞遺産分割協議に期限はない！ただし10か月以内の手続きが望ましい理由を行政書士が解説！
相続登記の義務
令和6年4月に、ついに「相続登記の義務化」がスタートします。相続登記は、相続で不動産の取得を知った日から3年以内に行う必要があり、正当な理由がなく登記がなされない場合は、今後10万円以下の過料が科される可能性があります。
相続登記しなければ、空き家を売却しようと思っても手続きを進められません。遺産分割協議が成立したら、速やかに相続登記しておきましょう。
長岡行政書士事務所の相続手続きでは、提携している司法書士などをこちらで手配するため、ご依頼者様の手を煩わせることはありません。
相続税の申告・納付
不動産がある相続の場合、「相続税の納付義務」が発生するおそれがあります。
空き家であっても価値のある不動産の場合、財産の価値が高く評価されることもあるためです。ただし、すべての相続に相続税が発生するわけではないため、不動産を含む相続財産全体の評価を行う必要があります。
相続税についても、長岡行政書士事務所が提携している税理士事務所をご紹介いたします。
空き家リスクの回避方法とは
相続時に重い負担となる可能性がある空き家は、できる限り問題を長期化させないためにも、空き家リスクに備えて相続対策を進めることが大切です。
では、空き家リスクの回避方法には、一体どのような方法が考えられるでしょうか。
相続が発生する前であれば、遺言書で対策できるかもしれません。誰に相続してほしいのか遺言書で決めておけば、スムーズに相続手続きを進められます。相続人が空き家を管理できない可能性がある（例・すでに海外に暮らしている）ケースでは、遺言書作成よりも前に、家族間で話し合っておきましょう。
ただし、すでに相続が発生し、現実問題として空き家になりそうな不動産がある場合、遺言書ではどうしようもありません。相続発生後にできる空き家対策としては、次の3つが挙げられます。
- 空き家を売却する
- 空き家を賃貸化する
- 空き家バンクに登録する
それぞれ詳しく見ていきましょう。
空き家を売却する
まずは空き家の売却を検討してみるといいでしょう。
先に触れたように、管理者がおらずに長期間放置されている空き家は荒れてしまうため、売却しにくくなります。
横浜市の中でも人気の高い立地の場合は売却できる可能性がありますが、都市部から外れての管理しにくい場所の場合は、特に売れ残ってしまうリスクが高いのです。
そこで、空き家リスクのある住まいは、早めに売却をすることがおすすめです。
合わせて読みたい：遺産分割時の換価分割とは｜押さえておきたい4つのポイントを行政書士が解説
なお、不動産を売却すると、利益が発生します。この利益は「課税所得」に該当します。
相続税の納税のために売却しても、売却益から税金が引かれることは知っておきましょう。
なお、不動産を取得する際に発生する不動産取得税は、相続で取得する際には発生しません。
空き家を賃貸化する
空き家になりそう、なってしまった不動産は、賃貸化することで収益物件にすることが可能です。賃貸化にあたっては不動産会社に相談されることがおすすめです。
ただし、相続発生後に共有相続の状態となった空き家なら、賃貸化には共有者の過半数以上の同意が必要であったり、共有持分に応じて家賃収入の分配を求められたりと、トラブルの温床となりやすいとされます。
賃貸化できる場合、収益を巡ってのトラブルを防ぐためにも、生前も相続開始後のタイミングでも、家族間で仲良く決めていくことが望ましいでしょう。
合わせて読みたい：不動産の共有相続は避けたい！よくある相続トラブルを行政書士が解説
空き家バンクに登録する
空き家バンクに登録し、売却や賃貸化を目指すこともおすすめです。空き家バンクとは空き家を欲しい人、賃貸として借りたい人向けに情報を提供するもので、自治体が運営に関わっている場合もあります。基本的に登録料が無料となっていることが多く、賃貸料などもご自身で決めることができます。
近年空き家はカフェや宿泊施設などに利用される傾向がみられ、地方の空き家に関心を持つ方も増加しています。眠らせてしまいそうな空き家がある場合は、こうした媒体に情報を登録しておくと良いでしょう。
なお横浜市では空家バンクが設置されていませんが、「空家活用のマッチング制度」が存在します。
相続時の空き家対策も相続手続きのひとつ
この記事では相続した不動産について、空き家となってしまった際のリスクを中心に詳しく解説を行いました。
空き家は生前から対策を行うことで、相続トラブルを回避することにつながります。しかし既に相続が発生してから、空き家をどうにかしたいと考えることもあるでしょう。横浜市のような都市部であっても、空き家に悩む方は少なくありません。
まずは遺産分割協議を成立させ、相続登記も完了させなければ、売却も賃貸もスムーズに進みません。
横浜市の長岡行政書士事務所は相続手続きのプロとして、不動産の関係する相続手続きも一貫してサポートしています。相続登記は提携する司法書士、相続税申告は提携する税理士など、それぞれ信頼できる専門家を長岡行政書士事務所が手配するため、ご依頼者様の負担を最小限にして相続手続きを進められることが特徴です。
空き家の絡む相続手続きにお悩みの方も、ぜひ長岡行政書士事務所へご相談ください。
