相続不動産が空き家になる問題とは?行政書士が座談会風に解説します!

相続不動産が空き家になる問題とは? 行政書士が座談会風に解説します! 相続手続の基礎
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「親が住んでいた空き家を相続するけど、相続時にメリットはあるの?」などというお悩みをお持ちの方も少なくないでしょう。

昨今、高齢化や過疎化が深刻な問題となっている日本では、空き家問題がはもはや社会的な課題となっています。

もし相続した不動産が空き家になったら、どのようなリスクがあるのでしょうか?

意外と知られていないこの謎について、相続に直面しているAさん、Bさん、Cさんに話し合っていただきました。

不動産の空き家問題について、どのような点に注意していけばいいか、一緒に考えてみましょう。

今回はこの空き家と相続問題について「座談会風」に解説していきます。

相続不動産が空き家になるときのリスク

地方に残してきた実家を相続しなくてはいけないが、子らは実家を出ているため、管理ができない…。結果、空き家となってしまい、トラブルを引き起こすケースは枚挙にいとまがありません。では、具体的にどんなリスクがあるのでしょうか?

空き家を放置すると建物自体が老朽化し賠償問題も

A「よろしくお願いします。そもそも空き家って売れませんよね、なかなか」

B「しかも荒れやすいですから、こまめに手入れしておかないと、一気に廃墟みたいになっちゃう」

C「そうなると、さらに売れないというマイナスのスパイラル突入ですよね」

A「私ね、以前、行政書士さんに聞いたことがあるんです。空き家は侵入されることも多いですから、屋内が荒らされて、治安の悪化にもつながるらしいんですいよ。で、近隣住人からクレームの嵐。あとは、老朽化した建物が崩壊したりして近所から損害賠償されることもある」

C「怖い…怖すぎる…」

空き家は相続で共有者が増えて複雑になる可能性もある

A「あと、売却せずに長年放置していると、所有者が亡くなったタイミングでさらに相続が発生するでしょ。そうしたら、いつの間にか不動産の共有者が増えてしまう…」

B「怖い…怖すぎる…」

A「共有者が多くなっていくと、売却や解体もままならなくなりますから、さらに長期間空き家に…すると…」

B・C「なおさら誰も欲しがらなくなる!」

A「そう、遺産分割協議が進まず、一旦共有状態として相続登記するんですけど、不動産が欲しい人同士で争うのではなく、「負動産」として押し付け合うことになるかも」

B「負動産とはうまいこというなあ…いや感心してる場合じゃない!」

C「とりあえず、どうしたらいいんですかね?」

A「その行政書士さんが言うには、4つの方法があるんですって」

合わせて読みたい:不動産の共有相続は避けたい!よくある相続トラブルを行政書士が解説

空き家リスクの回避方法

空き家がある、もしくは、空き家になりそうな場合は、相続時に重い負担となる可能性を避けるため、空き家リスクに備えて相続対策を進めたいところです。

空き家を売却する

生前の売却なら相続トラブルにはなりにくいので、生前に持ち家の売却を完了させ、賃貸物件に入居する(相続税対策の効果も)。
不動産売却で発生した利益に対しては、課税所得が発生するので、相続開始後に売却しても、売却益から税金が引かれることを知っておく。
※不動産取得税は、相続で取得する際には発生しないため、税金の視点からも不動産の売却がおすすめの方法とされている。

空き家を賃貸化する

不動産会社に相談し、賃貸化することで収益物件にする。
相続発生後に共有相続の状態になったら、共有持分に応じて家賃収入の分配を求められることもあるので、相続人同士でよく話し合っておく。

空き家バンクに登録する

空き家を欲しい人、賃貸として借りたい人向けに情報を提供する空き家バンクに登録し、売却や賃貸化を目指す。

遺言書で相続人を決めておく

家を守ってほしい、引き継いでほしいという思いがある場合は遺言書で誰に相続してほしいのか決めておく。
※すでに海外に暮らしているなどの場合は、相続人が空き家を管理できない可能性がある

合わせて読みたい:遺言書とは~効力と種類について行政書士が詳しく解説!

B「ほほー、空き家バンクいいですね」

A「自治体が運営に関わっている場合もありますし、登録料が無料となっていることもありますので」

C「賃貸料などは自分で決められるんですか」

A「決められるようです。カフェや宿泊施設などに利用されることも多いですし、セカンドビジネスを広げるのも手ですよね」

空き家を相続する際に必要な手続き

空き家を相続する際に、必要な手続きには主に3ステップがあります。

相続登記の義務:ステップ1

令和6年4月から相続登記の義務化が始まっているため、相続で不動産の取得を知った日から3年以内に相続登記を行う必要がある。
※正当な理由がなく登記がなされない場合は、今後10万円以下の過料が科される可能性があります。

合わせて読みたい:相続法改正のまとめ|平成30年~令和6年まで法改正を行政書士が詳しく解説!

相続税の納付:ステップ2

空き家であっても価値のある不動産の場合、財産の価値が高く評価されることもあるため「相続税の納付義務」を確認する。
※すべての相続に相続税が発生するわけではないため、不動産を含む相続財産全体の評価を行う必要がある。

合わせて読みたい:相続税は誰が支払うの?基礎控除など様々な控除について横浜市の税理士が解説

必要に応じて遺産分割協議を行う:ステップ3

相続人が複数いる場合、財産をどのように分割するかを、遺産分割協議によって決める。
※相続人が1名、遺言書がある、法定相続分どおりに相続するという場合には、遺産分割協議は不要。

合わせて読みたい:遺産分割協議書の作り方とは~実際の書き方を詳しく行政書士が解説

相続不動産にお困りの方は専門家に相談

B「この話を聞いて、なんだか希望が湧いてきました。空き家のままだと負動産ですけど、せっかく親が残してくれるものですものね。有効活用したいです」

C「仮にすまなくてもカフェなどにして価値を付ける…言うなれば、”付”動産でもいいですね」

A「うまい! もし皆さんが必要なら、私が知っている行政書士を紹介しますよ」

B・C「ぜひ!」

この記事を詳しく読みたい方はこちら:空き家の相続に直面したら|リスクや回避方法を行政書士が解説!

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この記事の執筆・監修者
長岡 真也(行政書士)

長岡行政書士事務所代表。1984年12月8日生まれ。
23歳の時に父親をガンで亡くしたことから、行政書士を志す。水道工事作業員の仕事に従事しながら、作業車に行政書士六法を持ち込んでは勉強を続け、2012年に27歳で合格。
当時20代開業者は行政書士全体の中で1%を切るという少なさで、同年開業。以来。「印鑑1本で負担のない相続手続」をモットーに、横浜市で相続の悩みに直面する依頼者のために、誠実に寄り添っている。最近は安心して相続手続したい方々へ向け、事務所公式サイト上でコラムを発信しており、相続手続の普及に取り組んでいる。

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